ČIFO - Najdete nás na Facebooku!
Co mají podobného máslo a nemovitosti? Zdražení.

Bohužel nejde o začátek dobrého vtipu. Když se podíváme na průměrnou cenu obou komodit před 2 lety a dnes, dostaneme velmi podobný pohyb cen, přitom ani jedné komodity na trhu výrazně neubylo. Zdražilo více máslo nebo nemovitosti?

Brzy tomu budou 2 roky, kdy vyšel článek „NEKUPTE S LEVNOU HYPOTÉKOU DRAHOU NEMOVITOST“. V první fázi hypotečního boomu, kdy ještě ceny nemovitostí zůstávaly na úrovni z předchozích let, docházelo meziročnímu pohybu cen v jednotkách procent, byla hypotéka skvělou cestou k vlastnímu bydlení, místo placení nájemného. Splátka hypotéky byla často o desítky procent levnější než nájemné nebo alespoň srovnatelná a „byli jste pocitově ve svém“. Pocitově z důvodu, že dokud není splacený závazek bance, tak Vám nemovitost až tak nepatří…

I tak to byla doba, kdy si někteří lidé kupovali i více nemovitostí jako investici a nemovitost zakoupenou na hypotéku dále pronajímali. Pokud pomineme možné problémy s nájemníky, neplatiči, náklady na opravy, rekonstrukce a další, dalo se mluvit o velmi dobré investici, neboť hypotéku splácel nájemce a majiteli nemovitosti zůstává nemovitost, jejíž hodnota zpravidla neklesá.

Ne vždy to však musí být pravda. V případě, že se začne díky větší dostupnosti hypoték více prodávat, nemovitosti zpravidla začnou postupně růst na ceně, neboť je po nich logicky vyšší poptávka. Pokud se k tomu přidá pár senzacechtivých reportáží, článků v novinách, na internetu, rad realitních makléřů, je o zábavu postaráno. Velmi zajímavé je sledovat vývoj cen nemovitostí od doby, kdy vyšel náš první článek, první varování, do dnešní doby.

Za necelé 2 roky vzrostly ceny nemovitostí, převážně ve velkých městech, i o 50%. Je možné, že byt, který stál před 2 lety v Praze 5 miliónů korun, vrostl na hodnotě a dnes je v nabídce za 7,5 miliónů korun? Přičemž situace napříč ČR, ať jde o Brno, Ostravu, není výrazně odlišná, co se týká procentuálního růstu cen. Nebo se nám v Česku za pouhé dva roky nafoukla bublina s nemovitostmi (a máslem:-), která dříve nebo později splaskne.

Budoucnost je za dveřmi. Korekce sazeb nemusí být příjemná.

Byť korekce „do normálu“ nemusí být vždy příjemná, tady si troufám říct, čím dříve přijde, tím lépe. Čím více bude lidí, kteří si nakoupí nemovitost za dnešní ceny, tím více jich může mít v budoucnu problémy s placením. Budoucností je přitom myšlena první otočka úrokové sazby (fixace), ke které dochází nejčastěji po 5 letech od sjednání hypotéky. U mnoha klientů slýcháváme, „těch pár desetin snad tolik neudělá“, „když zdraží moje banka, přejdu ke konkurenci“, „vždycky mohu nemovitost prodat a ještě vydělám“.

Jenže, co když

  • Z těch pár desetin budou jednotky procent?
  • Co když banka konkurence bude mít skoro stejné sazby jako stávající (o pár desetin)?
  • Co když nemovitost prodám a přitom prodělám kalhoty, neboť ceny šly mezitím dolů?

news_uvery_a_investice-image_jpeg-20160411045512-1285-levna-hypoteka-draha-nemovitost_jpg

Co udělají desetiny / procenta u miliónové hypotéky?

Orientačně se můžete řídit jednoduchou pomůckou. Navýšení sazby o 1% ročně u 20-30 leté hypotéky zvýší měsíční splátku přibližně o pětistovku s tím, že u delších hypoték je navýšení o něco nižší.

Pokud jsem tedy vlastníkem „průměrné hypotéky“ ve výši 2 milióny korun a vyjednal jsem si v roce 2017 sazbu 1,59% u 25 leté hypotéky s 5 letou fixací, kterou jsme běžně klientům vyřizovali, v roce 2022 může být splátka při novém úroku 4,19% skoro o 3.000 korun vyšší.

Pokud tato situace nastane spolu s poklesem cen nemovitostí, pak v nejhorší variantě nemusí prodej nemovitosti pokrýt výše nesplaceného zůstatku v bance.

To jsou samozřejmě černé scénáře, které nemusí nikdy nastat. Navíc, pokud se naší klienti řídí doporučením raději volit při nízkých úrocích delší splatnost, pak jim zbývající volné prostředky doporučujeme investovat a tím si vytváří dlouhodobý stabilizační polštář, který může za 5, 10 let přijít vhod. Dnes není problém bez sankcí posílat mimořádné splátky, a tím hypotéku postupně umořovat. Hypotéku rozhodně nedoporučujeme člověku bez rezerv, který jede takříkajíc nadoraz.

Jste-li zrovna ve fázi, kdy přemýšlíte nad tím, jestli jít do hypotéky, jakou vybrat banku, co po vás bude požadováno, jestli vůbec projdete bonitně, jaká bude splátka…, svěřte se raději do rukou profesionálů. Nemusíte chodit do banky, banka dorazí k Vám do domů.

Příklad:

Rodina má příjmy 30 000 Kč měsíčně čistého. Rozhodli se pro hypoteční úvěr se splátkou 9 000 Kč měsíčně. Jejich výdaje na pokrytí ostatních potřeb jsou přibližně 15 000 Kč. Jak bude vypadat jejich situace za 5 let, vlivem inflace ve výši 3%?

Pokud by jejich příjmy rostly jenom jako inflace, jejich situace by za 5 let byla lepší než nyní. Pokud by splátka zůstala i za 5 let stejná jako dnes a výdaje i s příjmy by vzrostly o inflaci. Volné prostředky by narostly. Místo 6 000 Kč volných na počátku, by jim zbylo po 5 letech přes 8 000 Kč volných.  Je to dáno tím, že vše vzrostlo o inflaci, jenom splátka zůstala stejná. Znamená to, že rodinnému rozpočtu se bude dařit po 5 letech lépe, pokud příjmy budou jenom kopírovat inflaci a nedojde k jejich reálnému růstu. Pokud by se úroková sazba zvýšila o 2%, splátka hypotéky by vzrostla cca o 2.000 Kč, zůstane v rodinném rozpočtu podobná rezerva jako na počátku.

Bohužel nikdo nedovede dopředu odhadnout, jak se změní situace rodiny za 5 let.

Co si raději nechat poradit od našich specialistů, jak se připravit i na „katastrofický scénář“?

Rozdíl volných prostředků použít na budoucnost a měsíčně již od začátku investovat?

Budete připraveni na možné zvýšení úrokových sazeb po změně fixace.

Petr Olašin