Podívali jsme se podrobněji na největší srovnávače hypoték na internetu a zjistili jsme, že jen málo z nich pracuje s reálnými sazbami. Když jsme kontaktovali jednoho z majitelů firmy (nebudeme jmenovat, neboť podobná praxe se bude opakovat a nemá smysl poškozovat 1 konkrétní firmu), dozvěděli jsme se, že si je vědom, že má ve srovnávači až o půl procenta nižší sazby, než může klient poptávající úvěr na bydlení (hypotéku) získat, ale odpověď byla „Dělají to tak všichni, a kdybych uváděl skutečné sazby, klienti by nevyplnili svůj kontakt a obrátili by se na jiný srovnávač“. No, hlavně že ty srovnávače máme.
Trochu nám to připomíná reklamy automobilek, kde s tím samozřejmě trochu počítáme, když vidíme reklamu na nový vůz již od x99.999 Kč a v autosalónu se dozvíme, že pokud chceme i rádio, klimatizaci a motor, tak cena bude klidně až dvojnásob.
Vídáme i případy, že sazba je například u banky U… na první pohled velice zajímavá, ale podmínění této sazby aktivním účtem, obratem, používáním debetní karty a jednorázovým zaplacením rizikového životního pojištění k hypotéce, např. v částce 107.000 Kč jednorázově (reálný údaj jednoho z našich zákazníků, který přinesl svou smlouvu hypotečnímu specialistovi k porovnání nabídek), tak nelze hovořit o férové nabídce.
ČIFO úvěry a hypotéky – jsme tu pro Vás online. Kontaktujte nás!
Co když klient nechce obcházet všechny banky, porovnávat je mezi sebou, pročítat údaje drobným písmem a následně licitovat s bankéři o desetinky procent ročního úroku, které však dělají desetitisíce rozdíl v zaplacených úrocích? Nejefektivnější řešení je obrátit se na hypotečního a úvěrového specialistu, který zastupuje více bank a nejlépe i stavební spořitelny. Takový specialista již detailně zná podmínky jednotlivých bank a stavebních spořitelen, zná jednotlivé bankéře schvalující úvěry, komunikuje s odhadci a má nastaveny obratové bonusy, takže hypotéka vyjde levněji, než když se klient obrátí na svou banku, kde mu chodí výplata.
Navíc, pokud dojde v budoucnu k tomu, že některá z bank sníží úrokové sazby, má-li klient úvěr sjednán ve své bance, tuto skutečnost se nedozví. Naši specialisté naopak úrokové sazby i fixaci klienta sledují a pokud by došlo k tomu, že přepracováním smlouvy nebo dodatkem klientovi ušetříme, kontaktujeme jej a předložíme konkurenční nabídku nebo dodatek ke smlouvě stávající banky.
srovnání hypoték – srovnávače
Refinancování úvěru / hypotéky je zpravidla jednodušší než první sjednání a klient například nemusí ani prokazovat svůj příjem nebo znovu dělat a platit odhad. Refinancování před změnou úrokové sazby navíc můžeme vyřídit již 2 roky před změnou úrokové sazby a dle nových podmínek o poskytování spotřebitelských úvěrů nemusíme často ani čekat na ukončení fixace.
Financování vlastního bydlení je jedno z největších životních rozhodnutí a určitě doporučujeme obrátit na specialisty s licencí ČNB, kteří zastupují více subjektů poskytujících spotřebitelské úvěry.
Máte-li zájem o nezávaznou konzultaci nebo propočet, neváhejte nás kontaktovat přes formulář níže nebo pomocí e-mailu info@cifo.cz a získáte jistotu, že vám budou poskytnuty relevantní informace o skutečných možnostech, nikoliv „vábniček již od“ s následným vysvětlením, proč platíte o tisícovku měsíčně více, než bylo vypočteno srovnávačem. Děkujeme za důvěru, kterou nám svým zájmem vyjadřujete a těšíme se, že pomůžeme i s financováním vašeho bydlení. Hypotéky jsou náš denní chleba:).
V SOUČASNÉ DOBĚ JSME PŘIPRAVENI TAKÉ NA ONLINE KOMUNIKACI A UZAVÍRÁNÍ PRODUKTŮ NA DÁLKU. NENÍ NUTNÉ NIKDE JEZDIT, VŠE VYŘÍDÍTE Z POHODLÍ DOMOVA!
Čtěte také:
Na kolik vyjde přerušení splátek úvěru? Zdarma rozhodně nebude!
Proč refinancovat hypotéku k jiné bance, i když získáme stejný úrok?
Bez peněz pro hypotéku do banky nelez
Spotřebitelské úvěry – neplaťte více než musíte
Povinné ručení komfortně z pohodlí domova s poradcem na telefonu
Jak správně nastavit životní pojištění, aby Vás ochránilo? Pomůžeme ONLINE.
Petr Olašin 22 dubna, 2020
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: hypotéky, půjčky, refinancování, srovnávač, úvěry
I když byly 1.4. ze strany ČNB sníženy limity úvěrových ukazatelů pro poskytování hypoték a banky mají možnost v těchto dobách přijmout i klienta, kterého dříve úvěrovat nemohly (viz. článek ZDE), v praxi je to někdy přesně naopak. Důvodem je zajištění stability a ochrany současného hypotečního portfolia. Pojďme se podívat, které ze 4 zvýhodnění klientům patrně nepomohou:
I když ČNB ve 2. polovině března 2020 snížila 2x úrokové sazby, které mají zpravidla vliv na výši úroků spotřebitelských úvěrů a hypoték, banky na toto opatření nereflektovaly a nadále drží úrokové sazby, které byly nastaveny dříve. Důvodem je, že se snaží si vytvořit finanční polštář na období, které lze v tuto chvíli těžko odhadnout i kompenzovat minulé období, kdy byly poskytovány úvěry na bydlení s minimální marží, kvůli poklesu hypoték (právě kvůli omezením ČNB – viz. článek „Další brzda hypoték„).
Tady máme informaci, že banky využijí povolení poskytovat úvěry až do 90% odhadní ceny nemovitosti a může to tak pomoci klientům, kteří nemají dostatek vlastních úspor.U refinancování nadále platí mírnější proces schvalování.
Zvýšení DSTI – poměr mezi měsíční splátkou všech splácených úvěrů a měsíčním čistým příjmem ze 45% na 50%
I když ČNB zvýšila možné zadlužení až na 50% z celkového čistého příjmu, některé banky naopak v rámci vlastní stability tento ukazatel snížily na 40%. Jestliže tak splátka hypotéky mohla u klienta s 20.000 Kč čistého dosahovat 10.000 Kč měsíčně, reálně tak některé banky budou poskytovat max. splátku ve výši 8.000 Kč a klient bude muset prodloužit splatnost, aby na úvěr vůbec dosáhl.
Šlo o poměr čistého příjmu k výši dluhu, kdy maximální dluh nesměl přesáhnout 9násobek ročního příjmu. Zde je pravděpodobné, že nebude ze strany bank omezováno, neboť hlídání poměru příjmu a splátek je dostatečným ukazatelem schopnosti splácet.
Máte-li zájem o další informace, chcete vypočítat výši splátky hypotéky, neváhejte nás kontaktovat. Jsme připraveni Vám pomoci, spojit se s Vámi telefonicky, e-mailem, videokonferenčně a řešit Vaše potřeby i v této době na dálku.
Čtěte také:
Proč refinancovat hypotéku k jiné bance, i když získáme stejný úrok?
Bez peněz pro hypotéku do banky nelez
Spotřebitelské úvěry – neplaťte více než musíte
Spojili jsme výhody srovnávače a osobního přístupu
Autor: Petr Olašin
Petr Olašin 7 dubna, 2020
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, hypotéky, půjčky, refinancování
Mnohé banky již v březnu začaly nabízet klientům možnost přerušit splátky svých úvěrů. Od 2. poloviny dubna platí vládní opatření mající za cíl klientům bank po dobu 3 / 6 měsíců ulevit. Požádat lze o přerušení do 31.7. nebo 31.10. a splácení je přerušeno od následujícího měsíce od požádání. Lze požádat i dodatečně, např. v srpnu a neplatit v září a říjnu. Mnoho klientů si mylně myslí, že se úvěr „zmrazí“ a jen se o dobu přerušení prodlouží doba splatnosti. V praxi to takto nebude, neboť i banky si peníze, které půjčují klientům, půjčily a platí za ně úrok. Úrok tak bude účtován i při přerušení splátek a banky si jej nechají zaplatit na konci úvěru.
Klienti mají na výběr několik variant:
Poměrně si tak můžete přepočítat jakýkoliv úvěr:
PŘERUŠENÍ SPLÁCENÍ ÚVĚRŮ A HYPOTÉK NENÍ ZDARMA, ALE MŮŽE V DANOU CHVÍLI POMOCI STABILIZOVAT RODINNÝ ROZPOČET. URČITĚ NELZE PLOŠNĚ DOPORUČIT VŠEM. POMOCI VÁM MŮŽE FINANČNÍ PLÁN S TUŽKOU V RUCE, KTERÝ ZVEŘEJNÍME DO 8.4.2020.
Díky 4 opatřením ČNB (viz. ve článku ZDE) je teď ideální doba na konsolidaci úvěru, a to jak osobních neúčelových půjček, tak půjček na bydlení – hypoték a úvěrů ze stavebního spoření. Konsolidace úvěrů a poradenství je našim každodenním chlebem, neváhejte nás proto v případě zájmu kontaktovat a bude-li to v našich možnostech, rádi Vám pomůžeme. Jsme připraveni komunikovat také na dálku přes mail, telefon a videokonferenci.
Čtěte také:
Petr Olašin 4 dubna, 2020
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: hypotéky, půjčky, refinancování, stavební spoření
V posledních 2 týdnech ČNB přijala 4 zásadní kroky, které pomohou vyššímu počtů klientů získat hypotéku za výhodnějších podmínek:
Pro budoucí klienty bank a stavebních spořitelen to znamená, že díky těmto změnám dosáhnou jednodušeji na spotřebitelské úvěry na bydlení s nižšími vlastním zdroji (úsporami) a za výhodnějších podmínek, tzn. nižší úroková sazba a nižší měsíční splátka. Z hypotéky lze část peněz získat i neúčelově, zpravidla 20%. Máte-li v plánu např. nákup auta, nebo splácíte jiný spotřebitelský úvěr, lze vše vyřešit jednou výhodnější sazbou.
Máte-li zájem o další informace, chcete vypočítat výši splátky hypotéky, neváhejte nás kontaktovat. Jsme připraveni Vám pomoci, spojit se s Vámi telefonicky, e-mailem, videokonferenčně a řešit Vaše potřeby i v této době na dálku.
Čtěte také:
Autor: Petr Olašin
Petr Olašin 2 dubna, 2020
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, hypotéky, nemovitosti, půjčky, refinancování, stavební spoření
Bankovní rada České národní banky 28.11.2019 projednala podzimní zprávu Rizika pro finanční stabilitu a jejich indikátory, která hodnotí zdraví domácího finančního sektoru a rizika pro udržení jeho stability podle údajů z první poloviny roku 2019. Pro zachování finanční stability v České republice i do budoucna používá ČNB nástroje tzv. makroobezřetnostní politiky, včetně limitů ukazatelů pro poskytování hypotečních úvěrů a proticyklické kapitálové rezervy bank.
Na základě zprávy bankovní rada rozhodla, že v tuto chvíli nepovažuje za nutné měnit současné doporučené hodnoty limitů ukazatelů LTV, DTI a DSTI pro poskytování hypotečních úvěrů. Většina bank v prvním pololetí 2019 postupovala v případě limitu LTV i nadále v souladu s platným Doporučením k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí. Rostl však podíl úvěrů s ukazatelem LTV (vyjadřuje, jak velká část hodnoty nemovitosti je nakupována na úvěr) ve výši 80–90 % a čerpaly se také úvěry nad hranicí limitu LTV 90 %, které by podle doporučení neměly být poskytovány. Úvěry s LTV nad 80 % v červnu 2019 celkově tvořily více než povolených 15 %, což znamená, že někteří poskytovatelé tento limit nedodrželi. ČNB zatím nepokládá za nezbytně nutné přikročit ke zpřísnění limitů pro LTV. Další pokračování zvyšování nadhodnocení cen bydlení by si však mohlo vyžádat jejich přehodnocení.
Naopak příjmové limity DTI (dluh vyjádřený násobkem čistého ročního příjmu) a DSTI (vyjadřuje, jak velkou část čistého měsíčního příjmu dlužník vynakládá na splátku dluhu), platné od 1. října 2018, byly plněny v souladu s doporučením ČNB. Za pozitivní ČNB považuje také skutečnost, že bylo omezeno poskytování úvěrů s překročenými limity současně u všech třech sledovaných úvěrových ukazatelů (LTV, DTI i DSTI).
Podíl úvěrů ke koupi rezidenční nemovitosti pro další pronájem, u nichž klienti uvádí příjem z pronájmu jako součást deklarovaných příjmů, zůstává velmi nízký (kolem 5 %). Z nově získávaných informací však vyplývá, že téměř třetina objemu nově poskytnutých hypoték směřuje ke klientům, kteří již jednu hypotéku či více mají. Je pravděpodobné, že jejich charakter je převážně investiční. Poskytovatelé by proto měli samostatně sledovat také úvěry ke koupi další rezidenční nemovitosti poskytované klientům, kteří již mají v době žádosti jeden či více hypotečních úvěrů a u nichž nejsou příjmy z pronájmu zahrnuty do čistých příjmů pro posouzení ukazatelů DTI a DSTI. Měli by zároveň s použitím všech dostupných informací hodnotit účel sjednání těchto úvěrů a přistupovat vysoce obezřetně k těm, u nichž účelem zjevně není vlastní bydlení.
Platné Doporučení ČNB uvádí, že u úvěrů ke koupi rezidenční nemovitosti k dalšímu pronájmu s vyšší rizikovostí by poskytovatelé měli uplatňovat limit ukazatele LTV ve výši 60 %. Bankovní rada dnes specifikovala podmínky pro stanovení vyšší rizikovosti, za kterých bude limit LTV na úvěr ke koupi rezidenční nemovitosti k dalšímu pronájmu ve výši 60 % aplikován. Bude tomu tak v případě, že žadatel o úvěr neplní doporučované limity u jednoho nebo dokonce u obou příjmových ukazatelů, tj. pokud hodnota DTI převýší 9 nebo DSTI 45 %.
Zpráva Rizika pro finanční stabilitu a jejich indikátory hodnotí také vývoj trhu nemovitostí. Dostupnost bydlení se vlivem růstu cen rezidenčních nemovitostí dále zhoršila. Ceny nemovitostí jsou o 35 % vyšší, než byly v roce 2008 před světovou finanční krizí. Podle odhadů ČNB se nadhodnocení cen nemovitostí v polovině letošního roku pohybovalo v rozmezí 15–20 %, tedy více než bylo odhadováno na konci roku 2018 (kolem 15 %). Hlavní příčinou byla nedostatečná nabídka bytů a rodinných domů ve velkých městech. Růst cen nemovitostí rovněž podporuje nízká úroveň úrokových sazeb z hypotečních úvěrů, která se po loňském růstu začala letos opět významně snižovat. Dělo se tak v důsledku vysoce uvolněných měnových politik zahraničních centrálních bank. ČNB však s ohledem na vývoj nabídkových cen předpokládá, že dynamika růstu cen rezidenčních nemovitostí bude v nejbližších čtvrtletích spíše slábnout.
Bankovní rada současně rozhodla o zachování sazby proticyklické kapitálové rezervy (CCyB) na úrovni 2 % pro období po 1. lednu 2021. Dvouprocentní sazba bude platná od 1. 7. 2020; v 1. polovině roku 2020 budou banky uplatňovat sazbu ve výši 1,75 %. S ohledem na vyhodnocení pozice domácí ekonomiky ve finančním cyklu lze pro nejbližší období předpokládat stabilitu sazby této rezervy. V případě opětovného zrychlení růstu půjček například vlivem snižování úrokových sazeb z hypotečních úvěrů, obnovení posunu ve finančním cyklu směrem výše nebo růstu zranitelnosti bankovního sektoru je ČNB připravena sazbu dále zvýšit. Pokud by naopak došlo k náhlému obratu ve finančním cyklu, může ČNB sazbu snížit či rezervu úplně rozpustit.
Domácí bankovní sektor se nadále vyvíjí příznivě. Banky zůstávají odolné vůči případným nepříznivým šokům a investiční a penzijní fondy pokračovaly v dynamickém růstu. Vrchol finančního cyklu, poblíž něhož se domácí ekonomika pohybuje, se projevuje nízkou mírou úvěrových selhání. V bilancích bank však zůstávají úvěrová rizika naakumulovaná z minulých let, která se mohou negativně projevit v době případného poklesu ekonomiky, zvýšení nezaměstnanosti a zhoršené schopnosti domácností splácet dluhy.
Zdroj: Česká národní banka
Čtěte také:
Petr Olašin 30 listopadu, 2019
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, hypotéky, nemovitosti, půjčky, úvěry
Jedná se o poskytnutí jednorázové nebo pravidelné renty seniorovi, který naproti této výplatě zastaví svůj domov, protože většinou není ochoten jej na stáří opustit. Společnosti uzavírají tuto smlouvu se staršími lidmi. Se smlouvou o výplatě renty je uzavřena zástavní smlouva k nemovitosti. Senior i nadále zůstává vlastníkem nemovitosti a je povinen hradit všechny náklady spojené s jejím provozem a udržovat ji tak, aby se nesnižovala její hodnota. Buď je mu vyplacena jednorázová částka, nebo je tato rozložena do pravidelných plateb a to po určité omezené období (třeba po dobu 20 let). Výše výplaty se pohybuje mezi 10 až 50 % z ceny nemovitosti. Čím je senior starší, tím je vyšší výplata.
Senior musí nemovitost pojistit a toto pojištění platit. Dále musí uhradit náklady jako je poplatek za uzavření smlouvy ve výši až desítek tisíc korun, finanční částku na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, odhad nemovitosti a poplatek za uzavření smlouvy. V součtu jde o desetitisícové náklady, o které si senior může navýšit úvěr, nebo o to nižší dostane vyplaceno. Tyto náklady výrazně navyšují RPSN.
Senior se také zavazuje udržovat nemovitost v perfektním stavu, dbát o její údržbu a zachování hodnoty. Může se tedy stát, že bude muset opravit střechu, vyměnit okna, jinak poruší podmínky smlouvy a může přijít o „svou“ nemovitost.
Tzv. seniorská hypotéka je spotřebitelský úvěr, který se řídí podle nového zákona o spotřebitelském úvěru. Penzista sice úvěr průběžně nesplácí, ale naskakují mu sjednané úroky. Společnost inkasuje peníze až následně ze zajištěné nemovitosti poté, co daný člověk zemře nebo poruší některou ze smluvních povinností. Aktuálně lze u reverzní hypotéky získat úrok ve výši cca 8 % ročně ze zapůjčené částky a RPSN ve výši cca 9 %. Pokud provedeme srovnání úrokových sazeb ne finančním trhu, tak se ukáže, že se jedná o velmi drahý produkt. Takže nic nesplácíte, ale následně zaplatíte nemovitostí.
Celá částka (poskytnutá výplata navýšená o celkové náklady úvěru) je splatná v okamžiku smrti seniora, případně v okamžiku, kdy chce dotyčný nemovitost prodat nebo poruší nějakou povinnost vyplývající ze smlouvy (například neplatí účet za energie nebo jiné poplatky či třeba nemovitost neudržuje). Když senior zemře, tak dědicové musí po dědickém řízení vyplatit dlužnou částku společnosti, a to buď z vlastních prostředků, anebo z prodeje nemovitosti.
Senior ve věku 65 let si potřebuje přilepšit a sjedná si reverzní úvěr v hodnotě 15% z odhadu nemovitosti ve výši 237 300 Kč (nemovitost v hodnotě 1,7 mil. Kč). Za necelých 18 let bude dluh vůči společnosti přes 1,4 mil. Senior si v přepočtu každý měsíc přišel na +1100 korun ke svému důchodu. Společnosti počítá s tím, že senior ve věku 83 let dům prodá, nebo zemře a dědicové úvěr splatí. Z dostupných informací není zřejmé, zda u úvěru stále naskakují úroky z vyplacené částky pokud senior dům neprodá nebo nezemře. Dlužná částka může být nakonec vyšší než je hodnota zastavěné nemovitosti, což by mělo nepříjemné důsledky v dědickém řízení.
Více o projektu SENIOR V BEZPEČÍ čtěte ZDE
Starší lidé jsou velmi zranitelnou cílovou skupinou, na kterou se přímo některé organizace, šmejdi, zaměřují. Pokud chcete řešit seniorskou hypotéku určitě konzultujte s rodinou, poraďte se s odborníky ve financích a nic unáhleně nepodepisujte. Na školeních pro seniory ukazujeme, že se nemusí stydět, vytáhnout lupu, přečíst si drobné písmo a rozhodnutí odložit do doby, než se poradí s rodinou nebo nezávislým poradcem, či advokátem, kteří mají v některých městech pravidelnou bezplatnou poradnu. Přijít ve stáří o svůj domov by byl smutný závěr životní cesty.
Autor: Ing. Vladimír Tureček
Petr Olašin 13 listopadu, 2019
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: hypotéky, Náhradní plnění, půjčky, Senior v bezpečí, vzdělávání zaměstnanců
Přesně před rokem – 1.10.2018 – začaly platit nové podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů, kdy některé změny jsou pro klienty bank pozitivní (zrušení vysokých poplatků za předčasné splacení mimo fixaci) a jiné bohužel omezují samotné poskytnutí spotřebitelského úvěru na bydlení.
1. podmínka
Maximální výše hypotéky by neměla překročit 9násobek ročního čistého příjmu.
2. podmínka
Zároveň by žadatel neměl na splátkách vydávat více než 45% čistého měsíčního příjmu. Do uvedeného procenta se načítají všechny půjčky žadatele + 5% z výše kontokorentu a kreditní karty, které tak mohou negativně ovlivnit plnění podmínky. V ideálním případě je před podáním žádosti o hypotéku karty a kontokorent doplatit, zrušit a spotřebitelské úvěry zkonsolidovat z neúčelových prostředků při čerpání hypotéky. Musí být zároveň splněna podmínka 1 i 3.
3. podmínka
A aby toho nebylo málo, banky musely omezit 90 a 100% hypotéky a žadatel by měl mít v ideálním případě mít naspořeno minimálně 20% z ceny vlastních prostředků + 4% na zaplacení daně z nabytí nemovitosti.
V loňském roce došlo k navýšení úrokových sazeb a postupně začaly růst i úroky hypoték. Sazby kolem 1,5% jsou již (ne)dávnou minulostí a zpočátku roku 2019 se pohybovaly kolem 3%. Vlivem nižšího objemu schválených hypoték nakonec banky snižují své marže a jdou proti představě ČNB o navyšování sazeb. Paradoxně tak v období, kdy ČNB úrokové sazby zvýšila, banky sazby snížily.
Rok po velké změně v procesu schvalování hypotečních úvěrů
Mladí žadatelé ve větších městech tak mají často problém s plněním podmínek a na hypotéku nedosáhnou. Pomoci jim mohou rodiče, kteří již mají svou nemovitost splacenou a dát ji do zástavy na „dozajištění“, čímž je splněna podmínka LTV – dostatečné zajištění, ale v případě problému se splácením je třeba mít na paměti, že se ručí 2 nemovitostmi.
Úrokové sazby tak spíše stagnují či mírně klesají. Klienti bez dostatečných úspor tak musí hledat nájemní bydlení, které paradoxně často vychází dráž než splátka hypotéky, na kterou nedosáhnou. Při placení vyššího nájemného, než by byla splátka hypotéky, se obtížněji odkládají peníze na splnění podmínky vlastních prostředků a mnoho žadatelů se dostává do „začarovaného kruhu“. Význam vlastního spoření ještě předtím, než se klienti rozhodnou pro vlastní bydlení tak nabývá na významu a je velmi důležité si dokládat alespoň polovinu plánované budoucí splátky a vytvářet tak rezervu vlastních prostředků.
Mohlo by vás také zajímat:
Refinancování hypotéky bez obav, podle starých podmínek
Jakou zvolit délku fixace u hypotéky?
Spotřebitelské úvěry – neplaťte více než musíte
Petr Olašin 1 října, 2019
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: hypotéky, investice, nemovitosti, stavební spoření
Každý rok desetitisícům klientů končí garance úrokové sazby u hypotéky, tzv. fixace a musí si dohodnout s bankou podmínky na další období. Právě to je vhodná doba k prozkoumání podmínek konkurence a vzhledem ke změněn zákona si dovolíme tvrdit, že se téměř vždy může změna banky vyplatit, a to i v případě, že vám stávající banka nabídne nebo dorovná úrokovou sazbu konkurence.
Pokud máte stávající hypoteční úvěr uzavřen podle starších podmínek, tedy před 1.10.2018, bude i po změně fixace vázán na staré podmínky. V okamžiku kdy neuvažujete o předčasném doplacení, mimořádných splátkách, prodeji nemovitosti a doplacení hypotéky je možné akceptovat novou sazbu, případně si vyjednat výhodnější podmínky dodatkem. Dle starších podmínek má totiž banka nárok také na sankce podle starých podmínek, a ty mohou být v případě mimořádných splátek i desítky procent ze splacené výše úvěru. Toto už podle nových podmínek (od 1.10.2018) není možné a banka může účtovat pouze prokazatelně a účelně vynaložené náklady, které jsou většinou v řádu stokorun až jednotek tisíců (nikoliv statisíců jako v minulosti – viz. např. starší článek ODCHÁZÍŠ, ZAPLATÍŠ – ZDE).
Nové podmínky jsou výhodnější, sankce nižší
Podle nových podmínek se už nestáváte zajatcem vlastní banky, když například prodáte nemovitost a doplatíte hypoteční úvěr mimo pevné období fixace. Nové podmínky si můžete zafixovat až 2 roky dopředu – viz. článek Předfixace – rezervujte si nové podmínky až 2 roky předem – ZDE – a nemusíte tak mít obavu z navýšení sazby. Při dopředném refinancování však neopomeňte před změnou fixace a doplatku stávající bance provést některé kroky. Například přesné vyčíslení zůstatku ke splacení banky zpravidla vydávají 1 měsíc před koncem fixace. O mimořádnou splátku musíte svou banku požádat písemně, na pobočce nebo přes internetové bankovnictví. Mimořádná splátka (doplatek jistiny) musí být provedena do stanoveného data v přesné výši na 2 desetinné místa. Kvalitní poradce vám veškeré tyto kroky ohlídá a připomene. I tak je dobré myslet na to, že podpisem smlouvy o refinancování hypotéky to ještě nekončí a bude potřeba provést několik úkonů, navštívit katastr apod.
Mnoho klientů při refinancování využije i možnost si navýšit půjčku o neúčelové prostředky na cokoliv, za sazbu hypotéky.
Stále ještě dobíhají fixace z období, kdy byly úrokové sazby o jednotky procent vyšší než dnes a nová splátka je o několik tisíc nižší než původní (pozor – může to být i naopak – viz. článek Po 3 letech jim zvýšili splátky hypotéky o 5000 – ZDE). Obecně doporučujeme uspořenou měsíční částku použít na tvorbu rezerv (na lepší časy:) nebo si po konzultaci se specialistou zkrátit splatnost hypotéky o několik let a platit stejně, jak jste byli zvyklí. Jelikož nejde odhadnout vývoj situace na trhu práce, růst mezd, zdraví a další faktory jsme spíše zastánci ponechání doby splatnosti, snížení splátky a uspořené prostředky dále investovat. V budoucnu bude na vás, jestli jimi umoříte hypotéku třeba o 10 let dříve nebo použijete na zabezpečení na stáří…
Máte-li zájem o bližší informace, neváhejte nás kontaktovat.
Autor: Petr Olašin
Petr Olašin 9 září, 2019
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: hypotéky, půjčky, refinancování, úvěry
Pokud hodně vyděláváte, nemáte žádné spotřebitelské úvěry, kreditní karty ani nevyužíváte kontokorent a k tomu disponujete disponibilní CASH rezervou v řádu vyšších statisíců až miliónů, netraťte prosím čas čtením dalších řádků. I v případě, že uvažujete o koupi bydlení na hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření, nebudete mít patrně problém s financováním u žádného poskytovatele spotřebitelských úvěrů na bydlení.
Ostatní by měly zajímat však 3 zkratky o celkem 10 písmenech, které si níže projdeme:
Tato zkratka vycházející z anglických slov debt to income je ukazatelem poměru příjmů a úvěrů. Výše dluhu žadatele o úvěr by v 95% poskytnutých úvěrů neměla překročit 9ti násobek jeho ročního čistého příjmu, neboli 108 násobek měsíčního čistého příjmu. Vyšších úvěrů může banka poskytnout max. 5%.
Do příjmu se kromě mzdy a příjmů z podnikatelské činnosti může započítat také invalidní důchod, alimenty, doživotní renty, příjmy z pronájmu nebo příspěvky na bydlení, rodičovské příspěvky, podíly na zisku a z nezávislé činnosti. Různí poskytovatelé mohou mít odlišné podmínky v tom, který příjem je pro ně ještě akceptovatelný, rozhodně je však neopomeňte zmínit.
Jednoduché pravidlo, které znamená, že výše splátky nesmí překročit 45% měsíčního čistého příjmu žadatele. Dvacet tisíc čistého znamená maximální splátku 9 tisíc měsíčně, třicet tisíc příjem = max. 13 a půl měsíční splátka.
Zde doporučujeme nejvyšší možnou splatnost, která mnohdy pomůže klientům, kteří by u 15ti, 20tileté hypotéky nesplnili. Výhodu nižších splátek však doporučujeme využít ve prospěch investice (zadní vrátka), která vám pomůže přečkat neplánované životní situace nebo umožní úvěr doplatit výrazně dříve, například při otočce úrokové sazby (fixaci) ve váš neprospěch.
Představa o hodnotě zástavy vás a společnosti poskytující úvěr na bydlení může být výrazně odlišná. Zpravidla získávají výhodnější podmínky klienti, kteří mají naspořeno 20 – 30% z odhadní ceny nemovitosti. Ovšem z odhadní ceny nemovitosti stanovené odhadcem banky či stavební spořitelny. Kupujete-li si nemovitost za 5.000.000 korun a máte našetřeno ideálních alespoň 20% v hotovosti, nemáte vyhráno. Odhadci většinou mají tendenci o 5 – 10% cenu snížit, aby byla v případě problémů se splácením rychle prodejná a věřitel se tak dostal rychleji k dlužné částce. U zmíněné nemovitosti tedy může být 95% hodnoty zástava 4.750.000 Kč a tak najednou budete potřebovat o 200.000 Kč více vlastních prostředků (výpočet 4,75 mil. x 80% které poskytne banka). Tím to ale nekončí. Daň z nabytí nemovitosti je náklad pro kupujícího další 4%, tedy + 200.000 Kč a rodina, která si kupuje nemovitost a má našetřeno milión, zjistí, že nakonec potřebuje 1.400.000 Kč. Řešením může být ještě další nemovitost k zástavě, která navýší poměr LTV, ale ne vždy je to možné.
V případě, že plánujete v budoucnu hypotéku, nezbývá než šetřit maximum volných peněz. Doporučujeme si zkusit hypotéku nanečisto. Jestliže máte v plánu např. hypotéku se splátkou 10.000 měsíčně, dávejte si alespoň polovinu (ideálně více) „bokem“, ať si zvyknete na splácení a tvoříte potřebný kapitál. Bohužel v situaci vyšších cen nájemních bytů se může odkládat těžce, ale ona odložená potřeba některých nákupů spotřebního zboží, vám může v budoucnu hodně pomoci. Bydlíte-li ještě u rodičů nebo ve vlastním menším bytě a nemusíte platit drahé nájemné, dávejte si bokem minimálně výši splátek budoucí hypotéky. Rozhodně se to vyplatí. Dříve se říkalo bez peněz do hospody nelez. Čas však plyne, svět se vyvíjí a už dnes platí „bez peněz pro hypotéku do banky nelez“.
Nevíte-li si rady, kde peníze odkládané bokem ukládat, neváhejte se obrátit na naše specialisty, kteří s vámi proberou klady i zápory jednotlivých řešení a doporučí vhodnou strategii.
Mohlo by vás také zajímat:
Autor: Petr Olašin
Petr Olašin 18 února, 2019
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: hypotéky
1.10.2018 se výrazně změnily podmínky při poskytování úvěrů na bydlení, ať jde o hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření.
Omezení, které stanovila ČNB se týká pouze nově sjednaných úvěrů, v případě refinancování platí stávající podmínky, takže se nestanete „zajatcem“ jedné banky, kde máte aktuálně úvěr. Od prosince 2016 pomalu ale jistě úrokové sazby rostou a někdejšího dna, které bylo i pod 1,5% p.a. se ke konci roku 2018 dostaneme přibližně na dvojnásobné sazby, tedy kolem 3%, v závislosti na době fixace úrokové sazby. Z toho důvodů se jeví jako velice zajímavé a pro klienty výhodné si zajistit v co nejdelším možném předstihu nynější podmínky, protože pokud budou refinancovat hypotéku po novém roce, sazby určitě nebudou nižší než nyní. Dopředné refinancování dokážeme řešit až 2 roky předem (před otočkou úrokové sazby – fixace). Výjimkou dnes oproti minulým dobám nejsou ani fixace na 10 a 15 let. Klient má jistotu neměnné splátky, která se mu při změně úrokové sazby nezvýší, přitom může každoročně provést mimořádnou splátku ve výši až 25% nesplacené jistiny – zcela bez poplatků a sankcí – stačí nahlásit v předstihu své bance.
Při otočení úrokové sazby může být zajímavé navýšení hypotéky, kdy část peněz lze použít i neúčelově. Zde je však třeba dát pozor na výši navýšení. Pokud si budete chtít půjčit navíc více než 10% zůstatkové hodnoty úvěru, nebo více než 200.000 Kč, bude se žádost posuzovat jako nový úvěr a bude nutné splnit 3 podmínky:
DTI – poměr příjmů a úvěrů
DSTI – poměr splátky a příjmu
LTV – hodnota zástavy
Pokud, kterýkoliv z parametrů podle nových podmínek nesplníte, nebude možné navýšení vyřídit.
Při refinancování je nutné doložit příjem, odhad nemovitostí (některým bankám stačí původní odhad nebo zajistí nový odhad zdarma). U některých bank nepotřebujete dokládat příjem, pokud nová splátka nepřekročí předchozí splátku o více než 10%.
Kromě samotné výše úrokové sazby je nutné si také spočítat, co je podmíněno nabízenou výši úroků. Jednoduše řečeno, je-li sazba pevně daná, např. 2,59%, nebo je platná pouze při sjednání životního pojištění a pojištění schopnosti splácet, pouze při převedení platebního styku do nové banky, kolik stojí vedení účtu a hypotečního účtu apod. Tyto „nepovinné položky“, které však podmiňují výhodnou sazbu mohou ve skutečnosti měsíční náklady o dost zvýšit.
Určitě je dobré se obrátit na specialisty, kteří se v dané problematice dobře orientují a představí vám klady i zápory jednotlivých řešení.
Mohlo by vás taky zajímat:
Další brzda hypoték od října 2018
PŘEDFIXACE: Nečekejte na zvýšení úroků hypoték – rezervujte si sazbu až 2 roky předem
Petr Olašin 16 října, 2018
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, hypotéky, půjčky, stavební spoření
Zavolejte nám:
732 422 200