Máte hypotéku nebo zvažujete? Jsou různé úhly, jak se tento produkt dívat. Objevují se i články, že trendem bude nájemní bydlení a že zadlužit se v dnešní době je nesmysl, ovšem při pohledu zpětně do minulosti se to jako takový nesmysl jevit nemusí. Před 20 lety bylo sjednáno 14.700 hypoték v objemu 16,7 miliard, v roce 2020 bylo uzavřeno 92.226 hypoték za 254 miliard. Průměrná hypotéka se za 20 let od roku 2000 zvýšila z 1,1 mil. na 2,74 mil. v roce 2020 a dokonce 3,2 mil. v r. 2021. Cena za m2 bytu v Praze byla před 20 lety 24.009 Kč, v MSK kraji 5095 Kč. A dnes? Stačí se podívat na nabídku realitek.
2009 Novinky.cz Ceny bytů už dramaticky neporostou
2021 E15.cz Ceny bytů od konce 90.let stouply více než 4x
2021 indes.cz Ceny bytů strmě rostou, na jihu Moravy vylétly od roku 2000 na 6násobek!
Netýká se to jen cen bytů, ale veškerých nemovitostí a lze říct, že v tuto chvíli investice do 2. nemovitosti za účelem pronájmu není tak atraktivní jako kdysi, zato investice do hlavního bydlení dává smysl i nyní.
Boom, který rozhýbal trh s nemovitostmi byl hodně dán i dostupnosti hypoték a úrokových sazeb od 1,3%. Lidé si na to zvykli a 2,5 až 3% dnes vypadá jako hodně, ale opětovný pohled zpět do minulosti nám ukáže, že je to stále v pohodě, tedy až na to, že ty byty, domy a chaty stojí „krapet“ více. Ještě na přelomu tisíciletí byly sazby hypoték úplně jinde. Možná se vám nebude chtít věřit, že v roce 1998 byly hypotéky za 13,5%, v roce 99 za 10,2 a roce 2001 se začaly přibližovat 6%, což byly i sazby v roce 2009 a 2010. Možná jste se v té době zadlužili a koupili si dům za necelý milión nebo 60 m byt za 300 tis. Splátka hypotéky za byt 1500 korun se zdála být vysoká, ale přijde vám vysoká i po 20 letech?
A to je to kouzlo hodnoty peněz a nemovitostí v čase. Peníze svou hodnotu ztrácí, nemovitosti získávají a inflace vaše zadlužení ještě snižuje. Veškeré dříve platná pravidla o spoření nyní padají. Stavebko vám dá půl až jedno procento výnos (+ státní podporu), spořící účty 2 desetiny procent ročně. Inflace deklarovaná 3%, reálná min. 6%, pokud by ve spotřebitelském koši byly i ceny domů aj. reálné položky, takže paradoxně, kdo se zadlužil, vyhrál. A pokud se zadlužil 5násobně, například koupí 5 bytů na pronájem, vyhrál 5x. Říká se tomu pákový efekt – mám peníze na koupi 1 bytu v hotovosti, raději tyto peníze rozdělím na 20% akontace a koupím bytů 5. Místo 1 splaceného bytu, mám za stejné peníze 5 bytů + hypotéku, která je ve většině případů nižší než nájemné, takže i když hypotéku splácíte vy, reálně jí splácí nájemce, a ještě vám zbyde, nehledě na to, že cena bytů dlouhodobě neklesá.
I když může být bydlení v nájmu trendy, selským rozumem si říkám, že splácet vlastní bydlení s delší fixací úrokové sazby, např. 10 let, mi dává větší smysl, než splácet nájmem hypotéku někomu cizímu. Navíc po 20–30 letech je nemovitost splacená, kdežto nájem budu platit stále, i v penzi. Hypotéka se mi 10 let nepohne směrem vzhůru (mám-li dobře nastaveno), nájem se během 10 let určitě zvýší atd. atd. Závěr si může udělat každý sám.
Veškeré prognózy expertů mě vždy velmi baví. Všimněte si, že experti často počítají s několika scénáři – příznivý – pozitivní – negativní – rostoucí…, dle toho, co se předpovídá a jelikož se experti neradi pletou, předpoví rovnou všechny možnosti. Jestli je to počet nakažených v prosinci, sníh o Vánocích nebo ceny bytů a úrokových sazeb. Už ve středověku si lidé, kteří předpovídali počasí všimli (nevím, jestli je nazývat meteorology jako dnes), že úspěšnost jejich předpovědí je blízká 50 %, tedy by bylo možná lepší, kdyby nic nepředpovídali, protože pravděpodobnost je stejná, jako by si hodili stříbrňákem. Když toto své zjištění prezentovali generálům, že by předpověď nemuseli dělat, protože nejsou přesné, dozvěděli se, že v žádném případě – podle čeho bychom plánovali bitvy… A o tom je i dnes, podle čeho bychom plánovali budoucnost, kdyby nám experti neřekli, jaká bude:). No dnes alespoň v tom počasí se dovedou předpovědi už trefit na zítřek lépe než s 50 %, i když někdy jdu promočený v bouřce a má hodinová předpověď ukazuje, že právě TEĎ je slunečno a pravděpodobnost srážek 0 %:-). Dlouhodobé předpovědi, počasí, či jaké budou sazby za rok fungují málokdy, aneb hoďte si mincí a budete mít z 50 % pravděpodobností jasno.
Aktuálně dochází k nárůstu ceny peněz na bankovním trhu a ČNB postupně zvyšuje úrokové sazby, takže zatímco před půl rokem jsme ještě dovedli uzavírat hypotéky se sazbami kolem 1,6% bez banko pojištění, tak v říjnu bude dobrým výsledkem sazba lehce pod 3% a do konce roku 2021 mírně nad 3%. Psát tady prognózu na 2, 3 roky dopředu by s ohledem na výše uvedené nedávalo smysl, pokud bych rovnou nezveřejnil 3 prognózy a ona by některá třeba vyšla?. Pokud však plánujete financování v brzké době, rozhodně bych neotálel. Za poslední 3 měsíce šly sazby nahoru o 1 procento.
Potřebujete-li konzultaci se stávající hypotékou, nebo zvažujete do budoucna, neváhejte se obrátit na specialisty Českého institutu finanční odpovědnosti, kteří vám řeknou více také k zajímavé možnosti – dopředné hypotéce, kdy si zafixujete sazbu a částku dnes, ale na čerpání a výběr nemovitosti máte min. 1 rok.
Autor: Petr Olašin
Zavolejte nám:
732 422 200