V nedávném článku „levně koupil, draze splácel“ jsme upozorňovali na výši RPSN, kdy někdy můžete za dobrý nákup levného výrobku, draze přeplatit na úrocích. V případě hypoték však může jít o jev opačný a to „levně splácel, draze koupil“. Realitní trh může být v tomto ohledu někdy zrádný a v okamžiku, kdy se hypotéky na pořízení nemovitosti stávají dostupnějšími, začíná růst poptávka a cena nemovitosti začíná narůstat. Ne vždy k tomu je skutečný důvod a může jít pouze o realitní bublinu, která s sebou přináší více rizik. Nízké úroky totiž nebudou věčně. Hypotéka je dlouhodobý produkt a byť je investice do nemovitostí zpravidla považována za rozumnou dlouhodobou investici držící hodnotu, v horizontu 5 let může dojít k navýšení sazeb úvěrů o několik procentních bodů nahoru a splácení hypotéky se může stát noční můrou rodinného rozpočtu. U dlouhodobých hypoték navíc po 5ti letech splácení nemáte reálně splaceno téměř nic, neboť zpočátku platíte hlavně úroky bance a minimální splátku jistiny. V případě, že nebudete mít po 5ti letech na splácení hypotéky, budete nuceni nemovitost prodat, ovšem pokud se zvýší úroky, nemovitosti se stanou méně dostupnými, jejich cena bude klesat. Argument, že můžete refinancovat může být lichý, protože, pokud zdraží úvěry v jedné bance, zdraží i v dalších a rozptyl mezi úroky u bank bude cca 0,2 – 0.7% p.a.
Příklad:
Cena nemovitosti v období levných hypoték 2.500.000 Kč
Financováno 85% hypotékou, tj. 2.125.000 Kč hypotéka se splátkou 7.644 Kč na 30 let (úrok 1,8%)
Po 5ti letech změna úroku na 4,3% a zvýšení měsíční splátky cca o 3.000 Kč na 10.500 Kč měsíčně.
Pokud rodina neutáhne nové splátky a nemovitost je nucena prodat. Při poklesu ceny nemovitosti o 20% se je prodejní cena 2.000.000 Kč + 4% (daň z nabytí nemovitosti). Paradoxně tak může nastat situace, kdy prodej nemovitosti nemusí stačit na úhradu dlužné částky bance, nemluvě o tom, že klient ztratil celou akontaci 15% (v tomto příkladu téměř 400.000 Kč).
Příklad je pouze ilustrativní a k podobné situaci nemusí nikdy dojít. V případě, že rodina zvažuje dlouhodobé zadlužení je však potřeba si vyhodnotit všechna pro a proti a zvážit také, jak velký byt či dům je skutečné potřeba.
Máte-li zájem o bližší informace k hypotékám, chcete nezávazný propočet splátky hypotečního úvěru nebo informace k možnosti refinancování hypotéky s garancí úrokové sazby až 2 roky před sjednáním hypotečního úvěru, obraťte se na nás a nechejte si poradit od specialistů.
Petr Olašin
