Bankovní rada České národní banky dnes projednala Zprávu o finanční stabilitě 2019/2020, která hodnotí zdraví domácího finančního sektoru. Tato zpráva je východiskem pro volbu nástrojů tzv. makroobezřetnostní politiky, kterými jsou zejména limity ukazatelů pro poskytování hypotečních úvěrů a proticyklická kapitálová rezerva bank.
Na základě této zprávy dnes bankovní rada ČNB rozhodla, že v tuto chvíli nepovažuje za žádoucí měnit současný doporučený limit ukazatele LTV, vyjadřující poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Ten s ohledem na přetrvávající nadhodnocení cen bydlení zůstává na 90 % (při možnosti uplatnit 5% výjimku). Bankovní rada však v současné ekonomické situaci nepovažuje za nezbytné nadále stanovovat limit ukazatele DSTI (poměr měsíční splátky dluhu k čistému příjmu). Limit pro ukazatel DTI (poměr celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu) ČNB zrušila již v dubnu 2020. Bankovní rada nejpozději na svém listopadovém jednání opět posoudí, zda je v závislosti na tržním vývoji třeba Doporučení bankám pro poskytování hypotečních úvěrů upravit.
„Naše dnešní rozhodnutí o zrušení limitu ukazatele DSTI by nemělo být pro nikoho překvapením. Vždy jsme říkali, že limity budeme používat v době zvyšování rizik pro stabilitu finančního systému v České republice, ale ve špatných časech je zmírníme nebo dokonce zrušíme. K tomu jsme dnes přistoupili právě u limitu DSTI, protože banky i jejich klienti si jsou v současné nelehké ekonomické situaci způsobené opatřeními proti pandemii nemoci COVID-19 sami dobře vědomi rizik a chovají se silně konzervativně. Limit ukazatele LTV jsme prozatím při vědomí pokračujícího nadhodnocení cen rezidenčních nemovitostí ponechali v platnosti,“ uvedl k dnešnímu rozhodnutí guvernér České národní banky Jiří Rusnok.
Sadu pravidel k omezení rizik spojených s poskytováním hypotečních úvěrů (zkráceně „Doporučení“) využívá ČNB od roku 2015. Nejviditelnější částí těchto pravidel jsou ukazatele LTV, DSTI a DTI. Doporučení se zaměřuje i na další parametry rizikovosti hypotečních úvěrů, např. na délku jejich splatnosti. Doporučení má zásadní význam v období rozvoje spirály mezi dluhovým financováním nákupu rezidenčních nemovitostí a jejich rychle rostoucími cenami.
Dle Zprávy o finanční stabilitě 2019/2020 se nadhodnocení cen bytů podle odhadů ČNB ke konci roku 2019 pohybovalo v rozmezí 15–25 % a oproti poslednímu odhadu vztaženému k polovině loňského roku (15–20 %) dále mírně vzrostlo. Dostupná neoficiální data za první měsíce roku 2020 naznačují, že opatření proti pandemii nemoci COVID-19 prozatím významněji neovlivnila ceny rezidenčních nemovitostí. Vzhledem k nepříznivému vývoji v reálné ekonomice však vzniká potenciál pro jejich pokles v příštích čtvrtletích.
Situace v domácím finančním sektoru se s vypuknutím pandemie nemoci COVID-19 radikálně změnila, uvádí dále Zpráva o finanční stabilitě 2019/2020. Domácí finanční sektor, který ještě v roce 2019 zaznamenal růst ve většině segmentů, vstoupil do koronavirové krize v dobré kondici. Hlavním úkolem mikroobezřetnostní i makroobezřetnostní politiky je nyní zajistit dostatečnou odolnost bankovního sektoru vůči dopadům koronavirové krize. Kapitálová vybavenost bankovního sektoru je prozatím robustní. Na kapitálovém polštáři nad regulatorním minimem se přitom kromě kombinované kapitálové rezervy významně podílí i přebytek kapitálu a zisk zadržený v souladu s doporučením ČNB. ČNB je připravena využít všechny své dohledové i regulatorní nástroje k zachování tohoto stavu.
„Stabilizační a podpůrné programy vlády dodávají reálné ekonomice likviditu a brání překotné vlně úvěrových selhání. Měnověpolitická opatření ČNB zase stabilizují dluhovou službu podniků a domácností a zavedením nových nástrojů preventivně podporují likviditu finančních institucí. Přesto je nutno počítat s tím, že u řady domácností a firem dojde k výraznému snížení příjmů, což může mít citelný dopad na jejich solventnost. Zvýšená rizika hrozí zejména po ukončení moratoria na splátky úvěrů na podzim tohoto roku,“ řekl Jan Frait, ředitel sekce finanční stability České národní banky.
V návaznosti na toto posouzení bankovní rada ČNB snížila sazbu proticyklické kapitálové rezervy na 0,5 % s platností od 1. července 2020 z aktuální úrovně 1 %. Tímto krokem ČNB potvrzuje, že bude provádět makroobezřetnostní politiku tak, aby banky měly dostatečný prostor pro pokrytí předpokládaného nárůstu potřeby financování podnikatelského sektoru.
ČNB zároveň považuje za přirozené, že za silně nepříznivého vývoje domácí ekonomiky banky po případném rozpuštění proticyklické kapitálové rezervy využijí rovněž bezpečnostní kapitálovou rezervu a eventuálně i kapitálovou rezervu ke krytí systémových rizik, aby mohly dál poskytovat služby svým klientům.
Celou Zprávu o finanční stabilitě 2019/2020 a nové znění Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí ČNB zveřejní 8. července 2020. Ve stejný den bude vydán také záznam z dnešního z jednání bankovní rady k otázkám finanční stability.
Vysvětlení některých pojmů:
Finanční stabilita je vedle cenové stability dalším klíčovým cílem České národní banky, a to od roku 2013.
Bankovní rada ČNB projednává problematiku finanční stability dvakrát ročně – na jaře, obvykle v květnu (letos vzhledem krizi vyvolané koronavirovou pandemií byla projednána až v červnu) a na podzim. Cílem této zprávy je identifikovat rizika pro finanční stabilitu České republiky pro nejbližší období na základě předchozího i očekávaného vývoje reálné ekonomiky a finančního systému. Podzimní zpráva Rizika pro finanční stabilitu bude projednána 26. listopadu 2020.
Hlavními nástroji makroobezřetnostní politiky uplatňované v České republice jsou proticyklická kapitálová rezerva (CCyB) a Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí.
Proticyklická kapitálová rezerva (CCyB) – Cílem tohoto nástroje je zvýšit odolnost bankovního sektoru vůči rizikům spojeným s výkyvy v úvěrové aktivitě. Díky této rezervě by měly být banky schopny poskytovat úvěry domácnostem a podnikům i v době recese či finanční nestability. Aktuálně uplatňovaná sazba je 1 %.
Kombinovaná kapitálová rezerva – součet bezpečnostní kapitálové rezervy (CCoB), proticyklické kapitálové rezervy (CCyB), kapitálové rezervy ke krytí systémového rizika (KSR) a kapitálové rezervy pro jiné systémově významné instituce.
Ukazatel LTV (loan-to-value) – poměr mezi výší hypotečního úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. ČNB doporučuje, aby tento ukazatel nepřesáhl u nových úvěrů 90% hranici u více než 5 % objemu nových úvěrů. Banky poskytující úvěry by měly brát toto doporučení ČNB v potaz.
Ukazatel DTI (debt-to-income) – poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB v současnosti nestanovuje horní hranici tohoto ukazatele, při níž by úvěr neměl být poskytnut. Zároveň však ČNB dlouhodobě upozorňuje na to, že riziko nesplacení úvěru hrozí ve zvýšené míře už v případě, kdy celkové zadlužení žadatele o úvěr převýší osminásobek jeho čistého ročního příjmu.
Ukazatel DSTI (debt-service-to-income) – výše měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele – poměr mezi celkovou výší všech měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr. ČNB doporučuje, aby tento ukazatel nepřesáhl hodnotu 50 % u více než 5 % objemu nových úvěrů. Banky poskytující úvěry by měly brát toto doporučení České národní banky v potaz.
Péče o finanční stabilitu je definována v zákoně č. 6/1993 Sb., o České národní bance, jako jeden z jejích klíčových cílů. Ten uvádí, že ČNB rozpoznává, sleduje a posuzuje rizika ohrožení stability finančního systému a v zájmu předcházení vzniku nebo snižování těchto rizik přispívá prostřednictvím svých pravomocí k odolnosti finančního systému a udržení finanční stability a vytváří tak makroobezřetnostní politiku.
ČNB usiluje o zákonnou pravomoc stanovovat horní hranice ukazatelů LTV, DTI a DSTI. Novelu zákona o ČNB právě projednává Poslanecká sněmovna. Právní závaznost dodržování limitů ukazatelů je zásadní pro zajištění rovných podmínek na trhu a zabránění nekalé konkurenci I v budoucnu, pokud by do tohoto tržního segmentu vstoupili noví (obzvláště nebankovní a zahraniční) hráči, u nichž by vynucování pravidel stanovených Doporučením nebylo stejně účinné jako u bank.
Zdroj: Česká národní banka
Petr Olašin 18 června, 2020
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, hypotéky, nemovitosti
V posledních 2 týdnech ČNB přijala 4 zásadní kroky, které pomohou vyššímu počtů klientů získat hypotéku za výhodnějších podmínek:
Pro budoucí klienty bank a stavebních spořitelen to znamená, že díky těmto změnám dosáhnou jednodušeji na spotřebitelské úvěry na bydlení s nižšími vlastním zdroji (úsporami) a za výhodnějších podmínek, tzn. nižší úroková sazba a nižší měsíční splátka. Z hypotéky lze část peněz získat i neúčelově, zpravidla 20%. Máte-li v plánu např. nákup auta, nebo splácíte jiný spotřebitelský úvěr, lze vše vyřešit jednou výhodnější sazbou.
Máte-li zájem o další informace, chcete vypočítat výši splátky hypotéky, neváhejte nás kontaktovat. Jsme připraveni Vám pomoci, spojit se s Vámi telefonicky, e-mailem, videokonferenčně a řešit Vaše potřeby i v této době na dálku.
Čtěte také:
Autor: Petr Olašin
Petr Olašin 2 dubna, 2020
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, hypotéky, nemovitosti, půjčky, refinancování, stavební spoření
Bankovní rada České národní banky 28.11.2019 projednala podzimní zprávu Rizika pro finanční stabilitu a jejich indikátory, která hodnotí zdraví domácího finančního sektoru a rizika pro udržení jeho stability podle údajů z první poloviny roku 2019. Pro zachování finanční stability v České republice i do budoucna používá ČNB nástroje tzv. makroobezřetnostní politiky, včetně limitů ukazatelů pro poskytování hypotečních úvěrů a proticyklické kapitálové rezervy bank.
Na základě zprávy bankovní rada rozhodla, že v tuto chvíli nepovažuje za nutné měnit současné doporučené hodnoty limitů ukazatelů LTV, DTI a DSTI pro poskytování hypotečních úvěrů. Většina bank v prvním pololetí 2019 postupovala v případě limitu LTV i nadále v souladu s platným Doporučením k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí. Rostl však podíl úvěrů s ukazatelem LTV (vyjadřuje, jak velká část hodnoty nemovitosti je nakupována na úvěr) ve výši 80–90 % a čerpaly se také úvěry nad hranicí limitu LTV 90 %, které by podle doporučení neměly být poskytovány. Úvěry s LTV nad 80 % v červnu 2019 celkově tvořily více než povolených 15 %, což znamená, že někteří poskytovatelé tento limit nedodrželi. ČNB zatím nepokládá za nezbytně nutné přikročit ke zpřísnění limitů pro LTV. Další pokračování zvyšování nadhodnocení cen bydlení by si však mohlo vyžádat jejich přehodnocení.
Naopak příjmové limity DTI (dluh vyjádřený násobkem čistého ročního příjmu) a DSTI (vyjadřuje, jak velkou část čistého měsíčního příjmu dlužník vynakládá na splátku dluhu), platné od 1. října 2018, byly plněny v souladu s doporučením ČNB. Za pozitivní ČNB považuje také skutečnost, že bylo omezeno poskytování úvěrů s překročenými limity současně u všech třech sledovaných úvěrových ukazatelů (LTV, DTI i DSTI).
Podíl úvěrů ke koupi rezidenční nemovitosti pro další pronájem, u nichž klienti uvádí příjem z pronájmu jako součást deklarovaných příjmů, zůstává velmi nízký (kolem 5 %). Z nově získávaných informací však vyplývá, že téměř třetina objemu nově poskytnutých hypoték směřuje ke klientům, kteří již jednu hypotéku či více mají. Je pravděpodobné, že jejich charakter je převážně investiční. Poskytovatelé by proto měli samostatně sledovat také úvěry ke koupi další rezidenční nemovitosti poskytované klientům, kteří již mají v době žádosti jeden či více hypotečních úvěrů a u nichž nejsou příjmy z pronájmu zahrnuty do čistých příjmů pro posouzení ukazatelů DTI a DSTI. Měli by zároveň s použitím všech dostupných informací hodnotit účel sjednání těchto úvěrů a přistupovat vysoce obezřetně k těm, u nichž účelem zjevně není vlastní bydlení.
Platné Doporučení ČNB uvádí, že u úvěrů ke koupi rezidenční nemovitosti k dalšímu pronájmu s vyšší rizikovostí by poskytovatelé měli uplatňovat limit ukazatele LTV ve výši 60 %. Bankovní rada dnes specifikovala podmínky pro stanovení vyšší rizikovosti, za kterých bude limit LTV na úvěr ke koupi rezidenční nemovitosti k dalšímu pronájmu ve výši 60 % aplikován. Bude tomu tak v případě, že žadatel o úvěr neplní doporučované limity u jednoho nebo dokonce u obou příjmových ukazatelů, tj. pokud hodnota DTI převýší 9 nebo DSTI 45 %.
Zpráva Rizika pro finanční stabilitu a jejich indikátory hodnotí také vývoj trhu nemovitostí. Dostupnost bydlení se vlivem růstu cen rezidenčních nemovitostí dále zhoršila. Ceny nemovitostí jsou o 35 % vyšší, než byly v roce 2008 před světovou finanční krizí. Podle odhadů ČNB se nadhodnocení cen nemovitostí v polovině letošního roku pohybovalo v rozmezí 15–20 %, tedy více než bylo odhadováno na konci roku 2018 (kolem 15 %). Hlavní příčinou byla nedostatečná nabídka bytů a rodinných domů ve velkých městech. Růst cen nemovitostí rovněž podporuje nízká úroveň úrokových sazeb z hypotečních úvěrů, která se po loňském růstu začala letos opět významně snižovat. Dělo se tak v důsledku vysoce uvolněných měnových politik zahraničních centrálních bank. ČNB však s ohledem na vývoj nabídkových cen předpokládá, že dynamika růstu cen rezidenčních nemovitostí bude v nejbližších čtvrtletích spíše slábnout.
Bankovní rada současně rozhodla o zachování sazby proticyklické kapitálové rezervy (CCyB) na úrovni 2 % pro období po 1. lednu 2021. Dvouprocentní sazba bude platná od 1. 7. 2020; v 1. polovině roku 2020 budou banky uplatňovat sazbu ve výši 1,75 %. S ohledem na vyhodnocení pozice domácí ekonomiky ve finančním cyklu lze pro nejbližší období předpokládat stabilitu sazby této rezervy. V případě opětovného zrychlení růstu půjček například vlivem snižování úrokových sazeb z hypotečních úvěrů, obnovení posunu ve finančním cyklu směrem výše nebo růstu zranitelnosti bankovního sektoru je ČNB připravena sazbu dále zvýšit. Pokud by naopak došlo k náhlému obratu ve finančním cyklu, může ČNB sazbu snížit či rezervu úplně rozpustit.
Domácí bankovní sektor se nadále vyvíjí příznivě. Banky zůstávají odolné vůči případným nepříznivým šokům a investiční a penzijní fondy pokračovaly v dynamickém růstu. Vrchol finančního cyklu, poblíž něhož se domácí ekonomika pohybuje, se projevuje nízkou mírou úvěrových selhání. V bilancích bank však zůstávají úvěrová rizika naakumulovaná z minulých let, která se mohou negativně projevit v době případného poklesu ekonomiky, zvýšení nezaměstnanosti a zhoršené schopnosti domácností splácet dluhy.
Zdroj: Česká národní banka
Čtěte také:
Petr Olašin 30 listopadu, 2019
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, hypotéky, nemovitosti, půjčky, úvěry
Přesně před rokem – 1.10.2018 – začaly platit nové podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů, kdy některé změny jsou pro klienty bank pozitivní (zrušení vysokých poplatků za předčasné splacení mimo fixaci) a jiné bohužel omezují samotné poskytnutí spotřebitelského úvěru na bydlení.
1. podmínka
Maximální výše hypotéky by neměla překročit 9násobek ročního čistého příjmu.
2. podmínka
Zároveň by žadatel neměl na splátkách vydávat více než 45% čistého měsíčního příjmu. Do uvedeného procenta se načítají všechny půjčky žadatele + 5% z výše kontokorentu a kreditní karty, které tak mohou negativně ovlivnit plnění podmínky. V ideálním případě je před podáním žádosti o hypotéku karty a kontokorent doplatit, zrušit a spotřebitelské úvěry zkonsolidovat z neúčelových prostředků při čerpání hypotéky. Musí být zároveň splněna podmínka 1 i 3.
3. podmínka
A aby toho nebylo málo, banky musely omezit 90 a 100% hypotéky a žadatel by měl mít v ideálním případě mít naspořeno minimálně 20% z ceny vlastních prostředků + 4% na zaplacení daně z nabytí nemovitosti.
V loňském roce došlo k navýšení úrokových sazeb a postupně začaly růst i úroky hypoték. Sazby kolem 1,5% jsou již (ne)dávnou minulostí a zpočátku roku 2019 se pohybovaly kolem 3%. Vlivem nižšího objemu schválených hypoték nakonec banky snižují své marže a jdou proti představě ČNB o navyšování sazeb. Paradoxně tak v období, kdy ČNB úrokové sazby zvýšila, banky sazby snížily.
Rok po velké změně v procesu schvalování hypotečních úvěrů
Mladí žadatelé ve větších městech tak mají často problém s plněním podmínek a na hypotéku nedosáhnou. Pomoci jim mohou rodiče, kteří již mají svou nemovitost splacenou a dát ji do zástavy na „dozajištění“, čímž je splněna podmínka LTV – dostatečné zajištění, ale v případě problému se splácením je třeba mít na paměti, že se ručí 2 nemovitostmi.
Úrokové sazby tak spíše stagnují či mírně klesají. Klienti bez dostatečných úspor tak musí hledat nájemní bydlení, které paradoxně často vychází dráž než splátka hypotéky, na kterou nedosáhnou. Při placení vyššího nájemného, než by byla splátka hypotéky, se obtížněji odkládají peníze na splnění podmínky vlastních prostředků a mnoho žadatelů se dostává do „začarovaného kruhu“. Význam vlastního spoření ještě předtím, než se klienti rozhodnou pro vlastní bydlení tak nabývá na významu a je velmi důležité si dokládat alespoň polovinu plánované budoucí splátky a vytvářet tak rezervu vlastních prostředků.
Mohlo by vás také zajímat:
Refinancování hypotéky bez obav, podle starých podmínek
Jakou zvolit délku fixace u hypotéky?
Spotřebitelské úvěry – neplaťte více než musíte
Petr Olašin 1 října, 2019
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: hypotéky, investice, nemovitosti, stavební spoření
Žádat o půjčku na bydlení s výhodným úrokem 1% a splatností 20 let, ve výjimečných případech až 25 let je velmi atraktivní nabídka. Je třeba si však říci, jaké jsou reálné naděje žadatelů. Jen ze zájemců o půjčku, kteří nás kontaktovali za poslední měsíc e-mailem či telefonicky bychom dokázali vyskládat celých 650 mil. Kč, které stát rozdělí. Pokud by průměrná výše státní půjčky byla 1,3 mil. Kč, dostane se pouze na prvních 500 žadatelů. Průměrnou částku úvěru budou snižovat 300.000 půjčky na rekonstrukci bydlení, jinak předpokládáme, že žadatelé budou chtít využít maximálního rámce, tj. až 1.200.000 Kč na pořízení bytu a 2.000.000 Kč na výstavbu domu, v obou případech maximálně 80% z výše investice. Pokud tedy kupujete byt za 1,5 mil. Kč, 80% jeho hodnoty je právě oněch maximálních 1,2 mil. Kč, u domu za 2,5 mil. Kč je poskytnuto max. 2 mil. Kč.
Půjčka má i některé zajímavé výhody, kterými by se mohly inspirovat i komerční banky a dát tak splácejícím jistotu, že pokud se dostanou do krátkodobých finančních problémů, přijdou o práci, onemocní, nepřijdou o střechu nad hlavou.
V případě narození, osvojení, poručenství, svěření dítěte do péče nebo pěstounství dítěte může žadatel na svou žádost přerušit splácení až na 2 roky. Přerušení splácení je možné také v případech ztráty zaměstnání na dobu delší 3 měsíců, 3 měsíční a delší léčbě nemoci, úmrtí člena domácnosti, a to maximálně na 2 roky. Doba splatnosti se prodlouží o dobu přerušení splácení jistiny.
Úvěr na modernizaci 300.000 Kč, splatnost 10 let = 2.638 Kč měsíčně
Pro porovnání – spotřebitelský úvěr se sazbou 3,9% = 3.023 Kč měsíčně
Úvěr na koupi bytu 1.000.000 Kč, splatnost 20 let = 4.599 Kč měsíčně
Úvěr na koupi bytu 1.200.000 Kč, splatnost 20 let = 5.519 Kč měsíčně
Pro porovnání – hypoteční úvěr se sazbou 2,5% p.a. / 20 let =
5.299 Kč u částky 1.000.000 Kč a 6.359 Kč u částky 1.200.000 Kč
Nebo 3.951 Kč / 1 mil. Kč a 4.741 Kč / 1,2 mil. Kč a splatnost 30 let
Úvěr na výstavbu rodinného domu 2.000.000 Kč, splatnost 20 let = 9.198 Kč
Pro porovnání – hypoteční úvěr se sazbou 2,5% p.a. / 20 let = 10.598 Kč nebo 7.902 Kč při splatnosti 30 let.
Osoby, které žijí v manželství nebo registrovaném partnerství, ve kterém alespoň jeden z manželů nebo registrovaných partnerů nedosáhl ke dni podání žádosti o poskytnutí úvěru věku 36 let, nebo osoba do 36 let, která trvale pečuje o dítě, které nedosáhlo ke dni podání žádosti o poskytnutí úvěru věku 15 let. Žadatelé v době podání žádosti o úvěr nesmí být vlastníkem ani spoluvlastníkem obydlí, ani nájemcem družstevního bytu.
ručení za úvěr na modernizaci:každý příjemce úvěru musí mít ručitele ve věku do 55 let s minimálním průměrným čistým příjmem za poslední 3 měsíce 15 000 Kč.
Žádosti lze podávat písemně, osobně či poštou, na obou pracovištích SFRB. Po podání žádosti provede SFRB kontrolu doložených dokladů, zda jsou v souladu s nařízením vlády. Pokud budou k dispozici finanční prostředky v programu, bude žadateli zaslána k podpisu úvěrová smlouva.
Úvěr lze čerpat na základě předložených dokladů jednorázově nebo postupně. Čerpání musí být ukončeno do 1 roku od uzavření smlouvy o poskytnutí úvěru.
Úvěr na výstavbu lze čerpat na základě předložených dokladů jednorázově nebo postupně. Čerpání musí být zahájeno do 1 roku a ukončeno nejpozději do 3 let od uzavření smlouvy. Výstavba rodinného domu musí být dokončena do 3 let od uzavření smlouvy, pokud není tato doba v průběhu splácení úvěru na žádost příjemce Fondem prodloužena.
Úvěr lze čerpat jednorázově. Čerpání úvěru musí být zahájeno do 1 roku od uzavření smlouvy o poskytnutí úvěru. Příjemce předloží doklady prokazující účelné vynaložení úvěru nejpozději do 1 roku od uzavření smlouvy o poskytnutí úvěru.
Bydlení mladých – výhodná státní půjčka
10 let od uzavření smlouvy o poskytnutí úvěru na modernizaci obydlí,
20 let od uzavření smlouvy o poskytnutí úvěru na pořízení obydlí.
(Fond umožní odložení splácení jistiny až o dobu 6 měsíců, max. délka splatnosti se nemění; Fond umožní přerušení splácení jistiny až na dobu 2 let, celková doba splatnosti včetně doby prodloužení splácení nepřesáhne u úvěru na modernizace 12 let, u úvěrů na pořízení bydlení 25 let.)
Program se řídí Nařízením vlády č. ve znění pozdějších předpisů.
Dotazy, kontaktní údaje na pracovníky státního fondu rozvoje bydleníPřípadné otázky zasílejte na komunikace@sfrb.cz nebo podpory@sfrb.cz. Další informace získáte na následujících telefonních číslech: 221 771 645, 221 771 630, 221 771 668, 221 771 615, 221 771 647, případně na pracovišti v Olomouci: 585 206 128, 585 206 130, 585 206 137.
Podrobnější informace, dokumenty, žádosti, metodické pokyny a nejčastější dotazy najdete na stránkách Státního fondu rozvoje bydlení – http://www.sfrb.cz/programy-a-podpory/program-pro-mlade/
Pro žadatele, kterým se podaří půjčku získat půjde o velmi výhodný nástroj financování s dalšími benefity, které banky nenabízí. Vzhledem k výši celkové dotace k přerozdělení jde však o kapku v moři, která nijak neovlivní situaci na trhu hypotečních bank a stavebních spořitelen. Vzhledem k tomu, že se na většinu zájemců nedostane, budou se muset nakonec stejně obrátit na některou z bank nebo stavebních spořitelen, kde se však od října 2018 výrazně zpřísní podmínky pro poskytování spotřebitelských úvěrů (vč. hypoték a úvěru ze stavebního spoření). Financování vlastního bydlení se tak stane méně dostupným a situace bude mít dopad na ceny nemovitostí na trhu, které jsou v současné době v některých regionech pořádně nafouknuté a v další řadě i na ceny nájemního bydlení. Vláda si tímto programem mohla odškrtnout čárku „udělali jsme něco pro podporu bydlení mladých“ a vtipné je, že tento program jde i proti záměru České národní banky. Každopádně pro prvních pár set žadatelů se jedná o výhodný program financování bydlení. O dlouhodobě koncepčně propracovaný projekt bohužel nejde.
Autor: Petr Olašin
Petr Olašin 23 června, 2018
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, hypotéky, nemovitosti
Na konci loňského roku vydal ČSÚ publikaci Ceny sledovaných druhů nemovitostí. Data za byty, rodinné domy, stavební pozemky a bytové domy dostávají každý měsíc statistici z daňových přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí od finančních úřadů.
Účelem publikace je poskytnout veřejnosti spolehlivé údaje o cenových hladinách a cenových indexech uvedených druhů nemovitostí v přehledných tabulkách podle různých druhů kritérií, například podle opotřebení, velikosti obcí či geografické polohy. Cenové indexy bytů, rodinných domů a pozemků jsou kvalitativně očišťovány, tj. jsou zproštěny kvalitativních změn v čase.
Cenový index bytů od roku 1998 stále roste, a to, kromě krizových let, od konce roku 2008 zhruba do roku 2013. V roce 2016 téměř dorovnal maximální cenovou hladinu dosaženou ve 3. čtvrtletí 2008. V roce 2017 ji podle příbuzných statistik dokonce překonal.
Cenový vývoj bytů vykazuje ze všech sledovaných druhů nemovitostí největší dynamiku. Ve srovnání cen podle okresů vysoko vyčnívá Praha, kde v letech 2014–2016 cena dosáhla 49 536 Kč za m². Druhou nejvyšší částku za metr čtvereční vydali v Brně, a to 34 260 Kč. Třetí nejvyšší cenu vykazuje okres Praha-západ s cenou 31 063 Kč za m².
Mapka dobře dokumentuje rostoucí závislost ceny na velikosti obce – okresy, v nichž jsou okresní města zároveň ta krajská, vykazují většinou vyšší cenovou hladinu než zbylé okresy kraje. Vysoké ceny zaznamenáme také v okolí největších měst – Prahy a Brna. Naopak nejnižší ceny se vyskytují ve většině okresů Ústeckého kraje, kde se byty prodávají většinou pod 500 tis. Kč. Nízké ceny prodeje bytů jsou evidovány také v okresech Bruntál, Česká Lípa, Jeseník a Sokolov.
V grafu je též uveden cenový index nemovitostí celkem, což je vážený průměr cenových indexů bytů, bytových domů, rodinných domů a stavebních pozemků. Váhy jsou stanoveny na základě relativních podílů součtů absolutních odhadních cen nemovitostí za roky 2009–2011. V současné době se připravuje aktualizace váhového schématu.
Rodinný dům je definován jako stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. U rodinných domů (i bytových domů) se za jednotkovou cenu považuje cena za m³ (obestavěný prostor). Pro rodinné domy je nejpodstatnějším ukazatelem jednotkové ceny míra opotřebení, což demonstruje graf – čím je vyšší opotřebení, tím víc logicky klesá cena. Nepřekvapí, že nejvyšší cena je v Praze (7 716 Kč za m³). V pořadí druhá nejvyšší cena byla zaznamenána ve Středočeském kraji (3 540 Kč za m³). Na tom se podílely zejména okresy Praha-východ a Praha-západ. Na třetím místě je Jihomoravský kraj (2 573 Kč za m³). Naopak, nejnižší cenová úroveň byla naměřena v Kraji Vysočina s hodnotou 1 830 Kč za m³. Další prokazatelnou závislostí je rostoucí závislost jednotkové ceny na velikosti obce.
Průměrné kupní ceny bytů podle okresů, 2014–2016 (Kč/m²)
V databázi ČSÚ jsou stavební pozemky uvedené buď jako zastavěná plocha a nádvoří, anebo pozemky, které se objevují v cenových mapách. Stavební pozemek se prodává většinou s další nemovitostí, například s rodinným domem. Kupní cena pozemku se odvodí proporcionálním poměrem z celkové kupní ceny domu s pozemkem a odhadních cen domu a pozemku. Cenový index stavebních pozemků od roku 1998 do současnosti kontinuálně roste a je do značné míry ovlivněn cenami s nimi spojených nemovitostí.
Z důvodu nízkého zájmu byly garáže z publikace ČSÚ nakonec vypuštěny. Ve statistikách nefigurují ani novostavby, které jsou od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny. Rovněž do nich nevstupují prodeje družstevních bytů, kde jde o prodeje v rámci družstva a vlastník se vlastně nemění. Údaje v databázi finančních úřadů se oproti datu prodeje, resp. datu právního účinku vkladu, tj. datu, v němž byl zapsán návrh vkladu do katastru nemovitostí, opožďují průměrně o šest až sedm měsíců.
Zdroj: ČSÚ
Petr Olašin 28 března, 2018
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, nemovitosti
Bohužel nejde o začátek dobrého vtipu. Když se podíváme na průměrnou cenu obou komodit před 2 lety a dnes, dostaneme velmi podobný pohyb cen, přitom ani jedné komodity na trhu výrazně neubylo. Zdražilo více máslo nebo nemovitosti?
Brzy tomu budou 2 roky, kdy vyšel článek „NEKUPTE S LEVNOU HYPOTÉKOU DRAHOU NEMOVITOST“. V první fázi hypotečního boomu, kdy ještě ceny nemovitostí zůstávaly na úrovni z předchozích let, docházelo meziročnímu pohybu cen v jednotkách procent, byla hypotéka skvělou cestou k vlastnímu bydlení, místo placení nájemného. Splátka hypotéky byla často o desítky procent levnější než nájemné nebo alespoň srovnatelná a „byli jste pocitově ve svém“. Pocitově z důvodu, že dokud není splacený závazek bance, tak Vám nemovitost až tak nepatří…
I tak to byla doba, kdy si někteří lidé kupovali i více nemovitostí jako investici a nemovitost zakoupenou na hypotéku dále pronajímali. Pokud pomineme možné problémy s nájemníky, neplatiči, náklady na opravy, rekonstrukce a další, dalo se mluvit o velmi dobré investici, neboť hypotéku splácel nájemce a majiteli nemovitosti zůstává nemovitost, jejíž hodnota zpravidla neklesá.
Ne vždy to však musí být pravda. V případě, že se začne díky větší dostupnosti hypoték více prodávat, nemovitosti zpravidla začnou postupně růst na ceně, neboť je po nich logicky vyšší poptávka. Pokud se k tomu přidá pár senzacechtivých reportáží, článků v novinách, na internetu, rad realitních makléřů, je o zábavu postaráno. Velmi zajímavé je sledovat vývoj cen nemovitostí od doby, kdy vyšel náš první článek, první varování, do dnešní doby.
Za necelé 2 roky vzrostly ceny nemovitostí, převážně ve velkých městech, i o 50%. Je možné, že byt, který stál před 2 lety v Praze 5 miliónů korun, vrostl na hodnotě a dnes je v nabídce za 7,5 miliónů korun? Přičemž situace napříč ČR, ať jde o Brno, Ostravu, není výrazně odlišná, co se týká procentuálního růstu cen. Nebo se nám v Česku za pouhé dva roky nafoukla bublina s nemovitostmi (a máslem:-), která dříve nebo později splaskne.
Byť korekce „do normálu“ nemusí být vždy příjemná, tady si troufám říct, čím dříve přijde, tím lépe. Čím více bude lidí, kteří si nakoupí nemovitost za dnešní ceny, tím více jich může mít v budoucnu problémy s placením. Budoucností je přitom myšlena první otočka úrokové sazby (fixace), ke které dochází nejčastěji po 5 letech od sjednání hypotéky. U mnoha klientů slýcháváme, „těch pár desetin snad tolik neudělá“, „když zdraží moje banka, přejdu ke konkurenci“, „vždycky mohu nemovitost prodat a ještě vydělám“.
Jenže, co když
Orientačně se můžete řídit jednoduchou pomůckou. Navýšení sazby o 1% ročně u 20-30 leté hypotéky zvýší měsíční splátku přibližně o pětistovku s tím, že u delších hypoték je navýšení o něco nižší.
Pokud jsem tedy vlastníkem „průměrné hypotéky“ ve výši 2 milióny korun a vyjednal jsem si v roce 2017 sazbu 1,59% u 25 leté hypotéky s 5 letou fixací, kterou jsme běžně klientům vyřizovali, v roce 2022 může být splátka při novém úroku 4,19% skoro o 3.000 korun vyšší.
Pokud tato situace nastane spolu s poklesem cen nemovitostí, pak v nejhorší variantě nemusí prodej nemovitosti pokrýt výše nesplaceného zůstatku v bance.
To jsou samozřejmě černé scénáře, které nemusí nikdy nastat. Navíc, pokud se naší klienti řídí doporučením raději volit při nízkých úrocích delší splatnost, pak jim zbývající volné prostředky doporučujeme investovat a tím si vytváří dlouhodobý stabilizační polštář, který může za 5, 10 let přijít vhod. Dnes není problém bez sankcí posílat mimořádné splátky, a tím hypotéku postupně umořovat. Hypotéku rozhodně nedoporučujeme člověku bez rezerv, který jede takříkajíc nadoraz.
Jste-li zrovna ve fázi, kdy přemýšlíte nad tím, jestli jít do hypotéky, jakou vybrat banku, co po vás bude požadováno, jestli vůbec projdete bonitně, jaká bude splátka…, svěřte se raději do rukou profesionálů. Nemusíte chodit do banky, banka dorazí k Vám do domů.
Příklad:
Rodina má příjmy 30 000 Kč měsíčně čistého. Rozhodli se pro hypoteční úvěr se splátkou 9 000 Kč měsíčně. Jejich výdaje na pokrytí ostatních potřeb jsou přibližně 15 000 Kč. Jak bude vypadat jejich situace za 5 let, vlivem inflace ve výši 3%?
Pokud by jejich příjmy rostly jenom jako inflace, jejich situace by za 5 let byla lepší než nyní. Pokud by splátka zůstala i za 5 let stejná jako dnes a výdaje i s příjmy by vzrostly o inflaci. Volné prostředky by narostly. Místo 6 000 Kč volných na počátku, by jim zbylo po 5 letech přes 8 000 Kč volných. Je to dáno tím, že vše vzrostlo o inflaci, jenom splátka zůstala stejná. Znamená to, že rodinnému rozpočtu se bude dařit po 5 letech lépe, pokud příjmy budou jenom kopírovat inflaci a nedojde k jejich reálnému růstu. Pokud by se úroková sazba zvýšila o 2%, splátka hypotéky by vzrostla cca o 2.000 Kč, zůstane v rodinném rozpočtu podobná rezerva jako na počátku.
Bohužel nikdo nedovede dopředu odhadnout, jak se změní situace rodiny za 5 let.
Co si raději nechat poradit od našich specialistů, jak se připravit i na „katastrofický scénář“?
Rozdíl volných prostředků použít na budoucnost a měsíčně již od začátku investovat?
Budete připraveni na možné zvýšení úrokových sazeb po změně fixace.
Petr Olašin
Petr Olašin 11 prosince, 2017
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: hypotéky, nemovitosti, úvěry
Hospodářský růst v první polovině roku zrychloval. Zvýšil se objem poskytnutých hypoték a nemovitosti zdražovaly. Zaměstnanost rostla. Volných pracovních míst přibylo nejvíc v historii. Vyplývá to z nové analýzy Českého statistického úřadu o vývoji ekonomiky v prvním pololetí.
Ke zrychlení růstu hrubého domácího produktu přispěla spotřeba domácností, bilance zahraničního obchodu i růst investičních výdajů. „Z hlediska jednotlivých odvětví se v prvním pololetí dařilo hlavně službám. Významnou pozici nadále zastával zpracovatelský průmysl, v němž generovala kladné výsledky především výroba motorových vozidel, ale i subdodavatelské obory,“ uvádí analytička ČSÚ Karolína Súkupová.
Lidé si brali více hypoték. Objem úvěrů poskytnutých domácnostem vzrostl během druhého čtvrtletí o 32,4 miliardy korun. Většinu z tohoto nárůstu tvořily právě úvěry na bydlení. Objem poskytnutých hypotečních úvěrů se zvýšil o 25,7 miliardy, a navázal tak na mimořádně silný nárůst z předchozího kvartálu. Nemovitosti přitom dál zdražovaly. Poukazuje na to předsedkyně ČSÚ Iva Ritschelová: „Meziroční růst nabídkových cen nemovitostí dosáhl ve druhém čtvrtletí 9,5 %. Nemovitosti zdražovaly hlavně v Praze. Také realizované ceny starších bytů zrychlily svůj růst poměrně výrazně. V celé České republice se meziročně zvýšily o 18,7 %, v Praze o 18,0 %.“ Celkově vzrostly spotřebitelské ceny ve druhém čtvrtletí o 2,3 %. Bylo to dáno i zdražováním potravin.
Práci mělo ve druhém čtvrtletí nejvíc lidí v historii samostatné České republiky. Jejich počet se meziročně zvýšil o 1,4 %. Těžiště tvorby nových pracovních míst se postupně přesunulo ze zpracovatelského průmyslu do služeb. Dařilo se především profesním, vědeckým, technickým a administrativním činnostem. „Během prvního pololetí výrazně zrychlila tvorba nových pracovních míst. Na konci června jich úřady práce evidovaly 183,5 tisíc. Na jedno místo připadalo 1,6 uchazeče o práci. To je nejméně od poloviny 90. let,“ říká analytik ČSÚ Jiří Kamenický. K nárůstu počtu pracovníků přispěli i sebezaměstnaní.
Zatímco 1. pololetí se neslo ve znamení růstu poskytnutých hypoték, čísla z července a srpna již tak optimistická nejsou a jdou vidět dopady novely zákona, který zpřísňuje poskytování hypoték. Tomuto tématu se budeme brzy věnovat v samostatném článku.
Zdroj informací – Český statistický úřad
Čtěte také:
Petr Olašin 22 září, 2017
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: hypotéky, nemovitosti
Zavolejte nám:
732 422 200