Minule jsme se podívali retrospektivně na hypotéky i vývoj sazeb, které byly v minulosti i 13% a postupně sazby klesaly i k 1,3%. Jelikož se některé cykly opakují, je dobré si z nich vzít ponaučení a být připraven.
V posledních letech mnoho klientů bank zažívalo příjemné překvapení v podobě nižších sazeb. Není to tak dávno, co byly sazby hypotečních úvěrů mezi 5-6% a když docházelo ke změně úrokové sazby na konci fixace, dle podmínek na další období (pozn. fixace je doba, po kterou je úroková sazba a splátka neměnná a většinou, čím delší fixace, tím vyšší sazba vykoupená jistotou neměnných splátek i 10 – 15 let) bylo v rodinném rozpočtu x tisíc navíc. To určitě potěší, ale je třeba si uvědomit, že podobnou situaci během splácení hypotéky zažijete i v opačném směru, tedy že se po konci nyní fixovaných sazeb splátky zvýší. Ano, v předchozím příspěvku jsem si utahoval z prognóz a předpovědí čehokoliv na delší období, ale je vysoce pravděpodobné, že pokud se Vám podařilo zafixovat cenu hypotéky za úrok 1,5 – 2%, tak že stejně nízké sazby za pár let a jak je vidět ani měsíců nebudou.
O kolik se může zvýšit splátka hypotéky si budeme ilustrovat na příkladu klienta, který si vzal na jaře 2021 hypotéku 4.000.000 Kč na 30 let s nádherným úrokem 1,59%. Splátka hypotéky je necelých 14.000 Kč měsíčně. Kdyby si bral hypotéku ve stejném roce na podzim, tak při sazbě 2,99% by již splácel 16.800 Kč a pokud budou sazby kolem 5%, tak už bude splátka hypotéky cca 21.500, tedy +6.500 navíc každý měsíc. Tuto částku mnoho lidí ušetřilo při poklesu sazeb a je třeba myslet na to, že vydá z rozpočtu, jakmile půjdou sazby zase nahoru (do normálu).
Druhý příklad – stejná hypotéka, ale splatnost 20 let. Sazba 1,59% pro klienta znamenala závazek 19.500 Kč měsíčně. Sazba 2,99% již 22.200 Kč (+2.700) a sazba 5% 26.400 Kč (+6.900).
Řešením je odkládat si peníze stranou. Někdo sice řekne, že když musí platit hypotéku, těžko se dá něco ušetřit. Vymlouvat se nemohou ti klienti, kteří ušetřili na splátce x tisíc měsíčně, tím že šly sazby dolů. Ovšem mít hypotéku „na doraz“ taky není úplně rozumné a obecně bych klidně doporučil raději o 10 let delší splatnost než 20letou hypotéku bez rezervy. Při delší splatnosti se sníží splátka a ušetřené peníze je nutné dávat bokem jako rezervu. Část peněz, optimálně na 6 měsíčních výdajů, by mělo být na nějakém spořícím účtu s „mrzkým“ výnosem, zato kdykoliv dostupné a zbytek investovat do podílových fondů, akcií, zlata a dalších investičních nástrojů s cílem peníze zhodnocovat nad inflací a nepřijít o ně (pozor tedy na výhodné nabídky s vysokým zhodnocením, jednotlivé akcie i dluhopisy apod.). Na každý milión hypotéky by měla jít alespoň tisícovka (lépe 1500+) do investice, protože o tyto peníze se mohou časem splátky zvýšit. Budete-li si odkládat, navýšení splátek v budoucnu vás jednak nezaskočí a díky finanční rezervě se můžete rozhodnout hypotéku splatit i dříve.
Potřebujete-li poradit s produkty na finančním trhu, neváhejte se obrátit na specialisty Českého institutu finanční odpovědnosti, nebo autora článku níže.
Autor: Petr Olašin, tel. 736472120, olasin@cifo.cz
Petr Olašin 19 listopadu, 2021
Posted In: Hypotéky / Úvěry, Novinky
Štítky: bydlení, hypotéky, investice, refinancování
Máte hypotéku nebo zvažujete? Jsou různé úhly, jak se tento produkt dívat. Objevují se i články, že trendem bude nájemní bydlení a že zadlužit se v dnešní době je nesmysl, ovšem při pohledu zpětně do minulosti se to jako takový nesmysl jevit nemusí. Před 20 lety bylo sjednáno 14.700 hypoték v objemu 16,7 miliard, v roce 2020 bylo uzavřeno 92.226 hypoték za 254 miliard. Průměrná hypotéka se za 20 let od roku 2000 zvýšila z 1,1 mil. na 2,74 mil. v roce 2020 a dokonce 3,2 mil. v r. 2021. Cena za m2 bytu v Praze byla před 20 lety 24.009 Kč, v MSK kraji 5095 Kč. A dnes? Stačí se podívat na nabídku realitek.
2009 Novinky.cz Ceny bytů už dramaticky neporostou
2021 E15.cz Ceny bytů od konce 90.let stouply více než 4x
2021 indes.cz Ceny bytů strmě rostou, na jihu Moravy vylétly od roku 2000 na 6násobek!
Netýká se to jen cen bytů, ale veškerých nemovitostí a lze říct, že v tuto chvíli investice do 2. nemovitosti za účelem pronájmu není tak atraktivní jako kdysi, zato investice do hlavního bydlení dává smysl i nyní.
Boom, který rozhýbal trh s nemovitostmi byl hodně dán i dostupnosti hypoték a úrokových sazeb od 1,3%. Lidé si na to zvykli a 2,5 až 3% dnes vypadá jako hodně, ale opětovný pohled zpět do minulosti nám ukáže, že je to stále v pohodě, tedy až na to, že ty byty, domy a chaty stojí „krapet“ více. Ještě na přelomu tisíciletí byly sazby hypoték úplně jinde. Možná se vám nebude chtít věřit, že v roce 1998 byly hypotéky za 13,5%, v roce 99 za 10,2 a roce 2001 se začaly přibližovat 6%, což byly i sazby v roce 2009 a 2010. Možná jste se v té době zadlužili a koupili si dům za necelý milión nebo 60 m byt za 300 tis. Splátka hypotéky za byt 1500 korun se zdála být vysoká, ale přijde vám vysoká i po 20 letech?
A to je to kouzlo hodnoty peněz a nemovitostí v čase. Peníze svou hodnotu ztrácí, nemovitosti získávají a inflace vaše zadlužení ještě snižuje. Veškeré dříve platná pravidla o spoření nyní padají. Stavebko vám dá půl až jedno procento výnos (+ státní podporu), spořící účty 2 desetiny procent ročně. Inflace deklarovaná 3%, reálná min. 6%, pokud by ve spotřebitelském koši byly i ceny domů aj. reálné položky, takže paradoxně, kdo se zadlužil, vyhrál. A pokud se zadlužil 5násobně, například koupí 5 bytů na pronájem, vyhrál 5x. Říká se tomu pákový efekt – mám peníze na koupi 1 bytu v hotovosti, raději tyto peníze rozdělím na 20% akontace a koupím bytů 5. Místo 1 splaceného bytu, mám za stejné peníze 5 bytů + hypotéku, která je ve většině případů nižší než nájemné, takže i když hypotéku splácíte vy, reálně jí splácí nájemce, a ještě vám zbyde, nehledě na to, že cena bytů dlouhodobě neklesá.
I když může být bydlení v nájmu trendy, selským rozumem si říkám, že splácet vlastní bydlení s delší fixací úrokové sazby, např. 10 let, mi dává větší smysl, než splácet nájmem hypotéku někomu cizímu. Navíc po 20–30 letech je nemovitost splacená, kdežto nájem budu platit stále, i v penzi. Hypotéka se mi 10 let nepohne směrem vzhůru (mám-li dobře nastaveno), nájem se během 10 let určitě zvýší atd. atd. Závěr si může udělat každý sám.
Veškeré prognózy expertů mě vždy velmi baví. Všimněte si, že experti často počítají s několika scénáři – příznivý – pozitivní – negativní – rostoucí…, dle toho, co se předpovídá a jelikož se experti neradi pletou, předpoví rovnou všechny možnosti. Jestli je to počet nakažených v prosinci, sníh o Vánocích nebo ceny bytů a úrokových sazeb. Už ve středověku si lidé, kteří předpovídali počasí všimli (nevím, jestli je nazývat meteorology jako dnes), že úspěšnost jejich předpovědí je blízká 50 %, tedy by bylo možná lepší, kdyby nic nepředpovídali, protože pravděpodobnost je stejná, jako by si hodili stříbrňákem. Když toto své zjištění prezentovali generálům, že by předpověď nemuseli dělat, protože nejsou přesné, dozvěděli se, že v žádném případě – podle čeho bychom plánovali bitvy… A o tom je i dnes, podle čeho bychom plánovali budoucnost, kdyby nám experti neřekli, jaká bude:). No dnes alespoň v tom počasí se dovedou předpovědi už trefit na zítřek lépe než s 50 %, i když někdy jdu promočený v bouřce a má hodinová předpověď ukazuje, že právě TEĎ je slunečno a pravděpodobnost srážek 0 %:-). Dlouhodobé předpovědi, počasí, či jaké budou sazby za rok fungují málokdy, aneb hoďte si mincí a budete mít z 50 % pravděpodobností jasno.
Aktuálně dochází k nárůstu ceny peněz na bankovním trhu a ČNB postupně zvyšuje úrokové sazby, takže zatímco před půl rokem jsme ještě dovedli uzavírat hypotéky se sazbami kolem 1,6% bez banko pojištění, tak v říjnu bude dobrým výsledkem sazba lehce pod 3% a do konce roku 2021 mírně nad 3%. Psát tady prognózu na 2, 3 roky dopředu by s ohledem na výše uvedené nedávalo smysl, pokud bych rovnou nezveřejnil 3 prognózy a ona by některá třeba vyšla?. Pokud však plánujete financování v brzké době, rozhodně bych neotálel. Za poslední 3 měsíce šly sazby nahoru o 1 procento.
Potřebujete-li konzultaci se stávající hypotékou, nebo zvažujete do budoucna, neváhejte se obrátit na specialisty Českého institutu finanční odpovědnosti, kteří vám řeknou více také k zajímavé možnosti – dopředné hypotéce, kdy si zafixujete sazbu a částku dnes, ale na čerpání a výběr nemovitosti máte min. 1 rok.
Autor: Petr Olašin
Petr Olašin 29 září, 2021
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, hypotéky, refinancování
S ohledem na nedávné události na jižní Moravě se lidé začali více zajímat o své smlouvy a zjišťovali, jak jsou pojištěni. Opět se ukázalo, že problém podpojištění se týká většiny dříve uzavřených smluv. Důvod je jednoduchý, ceny stavebních materiálů, práce a nemovitostí rostou, a rostou výrazně rychleji než inflace, která je za poslední 3 roky (2018-2020) v průměru 2,7% ročně. Byty, domy, pozemky, novostavby určitě do roku 2018 nezdražily o 8,1% deklarované inflace.
Při neštěstí, které se odehrálo na jižní Moravě se zvedla obrovská vlna solidarity mezi lidmi a poškození získají jak pojistné plnění, tak i pomoc ze sbírek a od státu. Pokud se přežene něco tak devastujícího, jako silná vichřice, tornádo, povodně apod. jde o velice sledované události a jak jsme svědky i nyní, pořádají se sbírky a rozdává se pomoc postiženým. Pokud se to stane jednotlivci, je to jeho problém a pomůže maximálně rodina a ideálně kvalitní pojistka. Ale i z dobré smlouvy může být po 5 letech „špatná / nedostatečná“ smlouva.
Pojišťovny mají jednotně nastaveny, že pojistnou částku nemovitosti si stanovuje klient (na své riziko a odpovědnost). Pokud si postaví dům za 4 mil., který si pojistí na stejnou částku a už neřeší, že po nějaké době má 2násobnou hodnotu, dojde k podpojištění o 50% a v případě škody je také vyplaceno pouze 50% plnění.
Jak se může vyvíjet cena nemovitostí a pojistné ochrany budu ilustrovat na příkladu našeho klienta. V roce 2014 si postavil 170 m rodinný dům (dřevostavbu) za 2,7 mil. Kč. Na stejnou částku měl i pojištění stavby + domácnost + odpovědnost občana (rodiny) za 4600 Kč ročně s příplatkem za zvýšené riziko povodně (dle map pojišťoven, zvýšené riziko a zvýšené pojistné – v Bašce by bylo bez příplatku:). O 3 roky později jsme smlouvu aktualizovali a zvýšili poj. částku stavby na 4 mil. Kč. Nové pojistné bylo 5500 (dům, domácnost, odpovědnost). V červenci 2021 jsme provedli poslední aktualizaci na hodnotu domu 9 mil. + hodnotu vedlejších staveb, vč. bazénu a zastřešení bazénu 1,5 mil., odcizení robotické sekačky na 60 tis., domácnosti na 1 mil. a odpovědnosti. Z původního pojistného přes 26 tis. ročně jsem sazbu „sundal“ na 10.900 vč. I přes první aktualizaci po pouhých 3 letech by byl klient dnes podpojištěn o cca polovinu. Kdyby nechal smlouvu ležet od uzavření v šuplíku, bylo by podpojištění stavby dvoutřetinové a o tuto část by byl krácen pojišťovnou, nehledě na to, že by neměl pojištěny vedlejší stavby, bazén, zastřešení bazénu za 300 tis., sekačku za 60, kola…
Pojištění domu stojí necelou tisícovku na každý milión pojistné částky včetně rizika povodně a záplavy (bez přirážky za riziko častých záplav). Při kalkulaci pojistky na dům jsem se u hodnoty 5.000.000 Kč dostal na částky ročního pojistného od 3.000 Kč v základu, přes 6.000 za exklusive varianty.
V exklusive tarifu ČSOB poj. se plní také za újmu na vlastních mobilních zařízení (vhodné pro „applisty“ nebo majitele dražších tel.) a jsou pojištěny i tepelné čerpadla a technika domu do 10 let stáří i na poruchu po záruce (mezi 2. – 10. rokem). Komerční pojišťovna nemá ve smlouvě pojistnou částku a plní se vždy v nových cenách. Generali Česká poj. má v základu i vedlejší stavby a mnoho dalších připojištění, ale i ostatní poj. rozlišují za základ a další až 3 varianty, nebo si lze poskládat jako skládačku, podle potřeb.
K domu si připojistěte i domácnost – živel, odcizení a odpovědnost občana (pojistka na blbost). Domácnost je vše, co lze z domu vynést. Pro představu, když byste s domem zatřepali, vše co se bude hýbat nebo z něj vypadne (a lze ukrást) je pojištění domácnosti, co je pevně přibito je stavba. Nově lze pojistit i zahradní robotické sekačky a jiné vymoženosti, které nám umožní si užívat volno u vody, než běhat po zahradě a rušit sousedy.
Řešit a aktualizovat pojistky je často ta poslední věc, kterou by vás napadlo a po smlouvě saháme až v okamžiku, kdy se něco stalo. Bohužel až pak zjistíte, jak jste pojištěni a co dostanete a buď jste spokojeni, nebo nadáváte, jak těm … platíte už 20 let pojistku za barák a teď jste dostali „houbelec“.
Autor: Petr Olašin
Petr Olašin 25 srpna, 2021
Posted In: Novinky, Pojištění / Investice
I když sleduji postupné bezdůvodné zvyšování úrokových sazeb u hypoték (ČNB totiž dlouhodobě sazby nezvýšila) a na nějaké ty dvě desetinky při oznámení nových sazeb jsem si již zvykl. Minulý týden tento nárůst oznámila Hypoteční banka, s účinností od 3.5.2021, a např. u 5leté fixace jsme u LTV do 80% (pozn.: hypotéka do 80% hodnoty zastavěné nemovitosti) na 2,49% p.a.. Změna úrokové sazby u mBank mě však doslova šokovala.
Z hodiny na hodinu došlo u mBank ke změně obchodní strategie a sazby se zvýšily rovnou o 1%, což znamená okamžitý stop stav přijímání nových zájemců o hypotéku a na trhu se něco podobného jen tak nevidí. Kdo si například nechal propočítat kalkulaci na 4 mil. hypotéku na 25 let a nedodal včas podklady a podepsanou žádost do banky, bude místo původní měsíční splátky 17.130 platit 19.156 Kč, tedy o více než 2.000 Kč x 60 měsíců platnosti fixace. Pokud někdo o hypotéce u mBank uvažoval, ze dne na den je vše jinak a patrně se klient začne poohlížet po nabídce konkurenční banky.
Že se otálení nevyplatí v této době platí 2násob a i posun sazeb o desetinky může znamenat zbytečně vyhozené stokoruny měsíčně na úroku, což jsou v konečných částkách desetitisíce. U již zmíněné Hypoteční banky tak například 0,2% p.a. rozdílu při 4 mil. hypotéce / 25 let (splatnost) a 5letém fixu znamená +403 Kč vyšší splátku / 5 let = 24.180 Kč, kterými „podpoříte banku“. Když se říká, že čas jsou peníze, tak taky jde vidět, kolik může stát týden váhání.
Můžete si říct, však bank je v ČR dost (přesně 49), tak když zdraží banka A, poohlídnu se v bance B, C a určitě se o mě „poperou“, myšleno výši úrokové sazby. Jenže v reálu většinou banka B a C sleduje i ostatní banky, takže se často stává, že se po pár dnech upraví úrokové sazby i u konkurence. Někdy nám nové sazby oznámí během 1 týdne i 5 a více bank. Pozor také na podmínky nejnižší sazby – povinné pojištění schopnosti splácet, nemovitostí, domicilace plateb, poplatky za účet… Pokud je některá banka dlouhodobě na nejnižší úrovni úrokových sazeb v porovnání s konkurencí, často dochází k přetížení celého řetězce – bankéř – schvalovatel – odhad … a délka schválení hypotéky se neúměrně prodlužuje, často z řad dnů, na týdny i 2 měsíce v extrémním případě.
ČIFO aktuality – finanční plán s tužkou v ruce – pomůžeme online
To však zpravidla neplatí o neúčelových spotřebitelských úvěrech, kde můžeme celý proces zadat s klientem online a vyřízení nové půjčky, nebo konsolidace, či refinancování může být hotovo do půl hodiny. Jelikož sledujeme průběžně celý bankovní trh a sdílíme si s kolegy zkušenosti, jsme schopni reálně odhadnout, jak rychlé / komplikované může být vyřízení hypotéky v určitou chvíli v různých bankách a řešení pro klienta tomu přizpůsobit. Když vím, že klient již složil zálohu u realitky, za 3 týdny má dojít k úhradě kupní ceny, jinak mu hrozí vysoká sankce, určitě v tuto chvíli nejdeme po nejnižší úrokové sazbě, ale rychlosti vyřízení, ideálně s kombinací s automatizovaným online procesem schválení. V těchto případech zvládneme i v této „hypo boom“ době vyřídit hypotéku rychle a po nějaké době refinancovat, bude-li to pro klienta výhodné.
Vyjde hypotéka na přepážce vlastní banky levněji?
Pár klientů mi sdělilo i obavu „Když to budu řešit přes vás, vyjde mě to asi dráž než v bance, protože vám banka musí platit provizi.“ Ve skutečnosti je tomu právě naopak. Díky systému porovnání jednotlivých bank, vytváření nabídek a protinabídek konkurence a přímému navázání na bankéře jsme schopni zajistit nižší sazby než na pobočkách, dokonce vlastní banky, kde klientovi chodí příjem.
Autor: Petr Olašin
Petr Olašin 4 května, 2021
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, hypotéky, investice, půjčky, refinancování
Už jsme chtěli upravovat naši jednoduchou tabulku s orientačním přehledem výše splátky hypoték, protože byla nastavena na nejnižší sazbu 1,9% a nedávno jsme vyřizovali hypotéku ještě za 1,59%, ale byla by to zbytečná práce. Tabulku si můžete prohlédnout kliknutím ZDE. Poslední hypotéka podepsaná před týdnem už je za 1,89% (bez banko pojištění – klient si vyřídil výhodněji přes naše specialisty dle svých potřeb) a aktualizace sazeb z bank dává tušit, že pod 2% bude úvěr bez bankovního pojištění spíše výjimkou. Každý týden nám banky oznamují nové sazby a bohužel jde vždy o mírný nárůst v desetinkách procent, což jsou stokoruny ve splátce směrem nahoru. „Extrémní nárůst sazeb během posledních 3 měsíců vidím hlavně u delších fixací 7 / 10 let, které jsem klientům hodně doporučoval, protože u některých bank či stavebních spořitelen byly bez příplatku k úrokové sazbě. Nebyl problém klientovi zajistit 10letou garanci neměnné splátky s možností 1 x ročně umořit až ¼ hypotéky bez sankce“ řekl Petr Olašin, specialista na pojištění a úvěry ve společnosti ČIFO.
Zajímavé je, že přestože ČNB úrokové sazby nezvýšila, banky si začínají tvořit „rezervní ziskový polštář“ a desetinku po desetince sazby každý měsíc zvyšují. Zveřejňované průměrné sazby jsou vždy uváděny zpětně, takže čísla zveřejněné jako průměry dnes, už neplatí a je třeba k nim cca 0,1 – 0,4% přičíst. Vyšší nárůst je u delších fixací.
Noví zájemci o hypotéku mají obavy z dalšího růstu sazeb a proto s vyřízením více spěchají. Kromě nových zájemců propočty sazeb řeší i klienti, kteří už hypotéku mají, aby včas refinancovali úvěr, než sazby ještě více porostou. Jenže v bankách se hodně využívá home office, část zaměstnanců je na nemocenských nebo čerpají ošetřovné a hypotéka, kterou jsme dříve vyřizovali týden, je teď za měsíc.
Velkou pomoci klientům může být nezávislý hypoteční poradce, který má přímé kontakty na bankéře, odhadce, schvalovatele a celé kolečko může neustále popohánět a dohlížet na to, aby se v některém z článků schvalovacího řetězce kolečko nezadrhlo. Zažíváme i dříve nepředstavitelné telefonáty, kdy komunikujeme s bankéřem a v pozadí brečí dítě, štěká pes apod., holt home office doba mnohé mění. Také nebyly zvykem víkendové telefonáty, což je naopak výhoda home office, protože bankéř nám některé věci může schválit, objednat odhad i o víkendu a v reálu tak klientovi šetříme čas při vyřízení. Specialista hypoték Ing. Jiří Drbohlav z pobočky v Praze jel například za klientem domů v sobotu dopoledne, aby během půl hodiny udělali online scoring a předschválení hypotéky a mj. klientovi touto víkendovou návštěvou ušetřil 1542 Kč měsíčně u refinancování 2,7 mil. hypotéky.
Pozn.: Myslíte si, že by za vám ve vaší bance vyšli vstříc a vyslali svého bankéře o víkendu vyřizovat hypotéku, jelikož v týdnu chodíte do práce? Výhody spolupráce s nezávislým hypotečním specialistou jsou tedy zřejmé, nemluvě o tom, že dokážou zajistit lepší sazbu než na přepážce banky.
ČIFO úvěry a hypotéky – jsme tu pro Vás online. Kontaktujte nás!
Výhodnou spolupráce se specialisty Českého institutu finanční odpovědnosti je, že mají dostatečné zkušenosti, aby vás celým hypotečním kolečkem provedli, zajistili atraktivní sazbu a hlavně vás zařadí do programu AKTIVNÍ SPRÁVY SMLUV, kdy vaše smlouva nezůstane ležet ladem, ale bude-li na trhnu změna podmínek, která by vám ušetřila peníze (např. snížení sazeb v roce 2020), budete kontaktováni s novou kalkulací a můžete si nechat úvěr převést jinde, popř. vykomunikují se stávající bankou úpravu sazby. Toto u bankéře na pobočce většinou nezažijete a kontaktování budete maximálně s nabídkou nových produktů, investic, pojištění.
Dostupnosti hypoték pravděpodobně neprospěje ani novela zákona o ČNB, která bude mít pravomoci stanovit limity úvěrových ukazatelů, které doposud mohla bankám jen doporučovat. Účinnost novely by mohla být v posledním čtvrtletí roku 2021.
Petr Olašin 23 dubna, 2021
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, hypotéky, půjčky, refinancování, úvěry
Pokud jste 1 z 401 223 , kteří využili přerušení splátek úvěrů a hypoték, tak v 31.10.2020 tato možnost končí v listopadu již budou splátky standardně strhávány. Zaznívají sice hlasy k prodloužení moratoria odkladu splátek, ale banky jsou proti a patrně budete standardně splácet. O přerušení splátek požádalo zhruba 13% klientů bank a odloženy byly splátky úvěrů v objemu 445 miliard korun. Jak jsme již uváděli, přerušení nebylo zadarmo a klientům naskakoval úrok, který bude uhrazen na konci splatnosti. Zjednodušeně lze říct, že úvěr se tak prodražil o 1 – 2 splátky, dle typu úvěru a úrokové sazby.
Pokud byste měli problém dostát svým závazkům, banky jsou v této době připraveny vyjít klientům vstříc, důležité je však KOMUNIKOVAT, a to dříve, než se dostanete do finančních problémů. Ti, kteří si vzali něco z článku FINANČNÍ PLÁN S TUŽKOU V RUCE a mají přehled o svých příjmech a výdajích si dokáží spočítat, jak ovlivní jejich rodinný rozpočet splácení úvěrů. Banka Vám raději vyjde vstříc konsolidací půjčky, prodloužením splatností = snížení splátky nebo i dočasným krátkodobým přerušením, než aby musela vymáhat dluh soudní / exekuční cestou. Pokud nemáte záznam v registru neplatičů, lze úvěr převádět i mezi bankami a získat tak často ještě výhodnější sazbu – viz. níže.
konec moratoria odkladu splátek – tajemství nízkého úroku
Možná Vás také občas překvapí reklama o strašně levné a neskutečně výhodné půjčce. Když se oprostíme od skutečnosti, že půjčka není výhodná snad nikdy, kromě pořízení bydlení a i tam se musí licitovat, porovnávat, vyjednávat… zaujme fakt, že na deklarovanou sazbu se málokdo dostane, nebo snad máte hypotéku za 1,49% a spotřebitelský úvěr za 2,99%? PODÍVEJTE SE NA RPSN VE VAŠÍ SMLOUVĚ A BUDETE VĚDĚT, KOLIK PŮJČKA SKUTEČNĚ STOJÍ. Banky Vám málokdy dají sazbu, kterou propagují v reklamě, protože musí i vydělávat:). Např. v Zonky mají reklamu na úvěr na cokoliv od 2,99% a prý až 8% klientů tuto sazbu získalo, ale zatím jsme nenarazili na jediného klienta s touto sazbou a pokud se dá na tuto sazbu dostat, nejen u zmíněné Zonky, tak až několikanásobným přeúvěrováním. V praxi tedy získáte půjčku u banky A (např. Za 7%), po čase vidíte u banky B výhodnější sazbu (4,99%), tak oslovíte svou banku, že chcete snížit sazbu, ale často Vám banka A řekne, že Vám nemůže slevit více než o x% (např. Na 5,9%). Přejdete tedy k bance B a získáte sazbu 4,99%. Po měsíci dáte žádost o refinancování úvěru své původní bance A a ta Vám dá sazbu 3,9%. Pokud máte dost energie a vytrvalosti, můžete postup opakovat než se dostanete k „rozumné sazbě“ kolem 3%. Pokud převádíte půjčky, zjistětě si poplatky za předčasné splacení úvěru. Některé banky nemají poplatek za sjednání ani mimořádné splátky, některé Vám naúčtují poplatek 1%, což celou operaci znevýhodní a převody tam a zpět pak ztrácí smysl a finanční úsporu. Pozor také na dárečky ke smlouvám, které v případě odchodu zaplatíte právě 1% poplatem z mimořádné splátky.
Je třeba upozornit také na nabídky ultravýhodných sazeb například jedné „ruské banky od 1,99%“ u spotřebitelských úvěrů, což je sazba blízká spíše hypotékám. Proč má tato půjčka RPSN přes 8% a splátka vychází dráž než 7% úvěr? Vtip je v tzv. bonusu na konci, kdy Vám banka při splnění podmínek vrátí část peněz zpět. Stáváte se tak trochu zajatcem podmínek, ztrácíte možnost refinancovat a obecně tyto půjčky moc nedoporučujeme.
Nemáte-li chuť vyjednávat s bankami o podmínkách, svěřte se do péče specialistů Českého institutu finanční odpovědnosti (www.cifo.cz), kteří za Vás podmínky vykomunikují a sazby Vám pravidelně v rámci řádné péče o klienta hlídají. Klesnou-li sazby na trhu, dostanete o tom informaci a rozhodnete se, jestli půjčku převést.
Autor: Petr Olašin
Petr Olašin 30 října, 2020
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, hypotéky, půjčky, refinancování
Bankovní rada České národní banky dnes projednala Zprávu o finanční stabilitě 2019/2020, která hodnotí zdraví domácího finančního sektoru. Tato zpráva je východiskem pro volbu nástrojů tzv. makroobezřetnostní politiky, kterými jsou zejména limity ukazatelů pro poskytování hypotečních úvěrů a proticyklická kapitálová rezerva bank.
Na základě této zprávy dnes bankovní rada ČNB rozhodla, že v tuto chvíli nepovažuje za žádoucí měnit současný doporučený limit ukazatele LTV, vyjadřující poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Ten s ohledem na přetrvávající nadhodnocení cen bydlení zůstává na 90 % (při možnosti uplatnit 5% výjimku). Bankovní rada však v současné ekonomické situaci nepovažuje za nezbytné nadále stanovovat limit ukazatele DSTI (poměr měsíční splátky dluhu k čistému příjmu). Limit pro ukazatel DTI (poměr celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu) ČNB zrušila již v dubnu 2020. Bankovní rada nejpozději na svém listopadovém jednání opět posoudí, zda je v závislosti na tržním vývoji třeba Doporučení bankám pro poskytování hypotečních úvěrů upravit.
„Naše dnešní rozhodnutí o zrušení limitu ukazatele DSTI by nemělo být pro nikoho překvapením. Vždy jsme říkali, že limity budeme používat v době zvyšování rizik pro stabilitu finančního systému v České republice, ale ve špatných časech je zmírníme nebo dokonce zrušíme. K tomu jsme dnes přistoupili právě u limitu DSTI, protože banky i jejich klienti si jsou v současné nelehké ekonomické situaci způsobené opatřeními proti pandemii nemoci COVID-19 sami dobře vědomi rizik a chovají se silně konzervativně. Limit ukazatele LTV jsme prozatím při vědomí pokračujícího nadhodnocení cen rezidenčních nemovitostí ponechali v platnosti,“ uvedl k dnešnímu rozhodnutí guvernér České národní banky Jiří Rusnok.
Sadu pravidel k omezení rizik spojených s poskytováním hypotečních úvěrů (zkráceně „Doporučení“) využívá ČNB od roku 2015. Nejviditelnější částí těchto pravidel jsou ukazatele LTV, DSTI a DTI. Doporučení se zaměřuje i na další parametry rizikovosti hypotečních úvěrů, např. na délku jejich splatnosti. Doporučení má zásadní význam v období rozvoje spirály mezi dluhovým financováním nákupu rezidenčních nemovitostí a jejich rychle rostoucími cenami.
Dle Zprávy o finanční stabilitě 2019/2020 se nadhodnocení cen bytů podle odhadů ČNB ke konci roku 2019 pohybovalo v rozmezí 15–25 % a oproti poslednímu odhadu vztaženému k polovině loňského roku (15–20 %) dále mírně vzrostlo. Dostupná neoficiální data za první měsíce roku 2020 naznačují, že opatření proti pandemii nemoci COVID-19 prozatím významněji neovlivnila ceny rezidenčních nemovitostí. Vzhledem k nepříznivému vývoji v reálné ekonomice však vzniká potenciál pro jejich pokles v příštích čtvrtletích.
Situace v domácím finančním sektoru se s vypuknutím pandemie nemoci COVID-19 radikálně změnila, uvádí dále Zpráva o finanční stabilitě 2019/2020. Domácí finanční sektor, který ještě v roce 2019 zaznamenal růst ve většině segmentů, vstoupil do koronavirové krize v dobré kondici. Hlavním úkolem mikroobezřetnostní i makroobezřetnostní politiky je nyní zajistit dostatečnou odolnost bankovního sektoru vůči dopadům koronavirové krize. Kapitálová vybavenost bankovního sektoru je prozatím robustní. Na kapitálovém polštáři nad regulatorním minimem se přitom kromě kombinované kapitálové rezervy významně podílí i přebytek kapitálu a zisk zadržený v souladu s doporučením ČNB. ČNB je připravena využít všechny své dohledové i regulatorní nástroje k zachování tohoto stavu.
„Stabilizační a podpůrné programy vlády dodávají reálné ekonomice likviditu a brání překotné vlně úvěrových selhání. Měnověpolitická opatření ČNB zase stabilizují dluhovou službu podniků a domácností a zavedením nových nástrojů preventivně podporují likviditu finančních institucí. Přesto je nutno počítat s tím, že u řady domácností a firem dojde k výraznému snížení příjmů, což může mít citelný dopad na jejich solventnost. Zvýšená rizika hrozí zejména po ukončení moratoria na splátky úvěrů na podzim tohoto roku,“ řekl Jan Frait, ředitel sekce finanční stability České národní banky.
V návaznosti na toto posouzení bankovní rada ČNB snížila sazbu proticyklické kapitálové rezervy na 0,5 % s platností od 1. července 2020 z aktuální úrovně 1 %. Tímto krokem ČNB potvrzuje, že bude provádět makroobezřetnostní politiku tak, aby banky měly dostatečný prostor pro pokrytí předpokládaného nárůstu potřeby financování podnikatelského sektoru.
ČNB zároveň považuje za přirozené, že za silně nepříznivého vývoje domácí ekonomiky banky po případném rozpuštění proticyklické kapitálové rezervy využijí rovněž bezpečnostní kapitálovou rezervu a eventuálně i kapitálovou rezervu ke krytí systémových rizik, aby mohly dál poskytovat služby svým klientům.
Celou Zprávu o finanční stabilitě 2019/2020 a nové znění Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí ČNB zveřejní 8. července 2020. Ve stejný den bude vydán také záznam z dnešního z jednání bankovní rady k otázkám finanční stability.
Vysvětlení některých pojmů:
Finanční stabilita je vedle cenové stability dalším klíčovým cílem České národní banky, a to od roku 2013.
Bankovní rada ČNB projednává problematiku finanční stability dvakrát ročně – na jaře, obvykle v květnu (letos vzhledem krizi vyvolané koronavirovou pandemií byla projednána až v červnu) a na podzim. Cílem této zprávy je identifikovat rizika pro finanční stabilitu České republiky pro nejbližší období na základě předchozího i očekávaného vývoje reálné ekonomiky a finančního systému. Podzimní zpráva Rizika pro finanční stabilitu bude projednána 26. listopadu 2020.
Hlavními nástroji makroobezřetnostní politiky uplatňované v České republice jsou proticyklická kapitálová rezerva (CCyB) a Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí.
Proticyklická kapitálová rezerva (CCyB) – Cílem tohoto nástroje je zvýšit odolnost bankovního sektoru vůči rizikům spojeným s výkyvy v úvěrové aktivitě. Díky této rezervě by měly být banky schopny poskytovat úvěry domácnostem a podnikům i v době recese či finanční nestability. Aktuálně uplatňovaná sazba je 1 %.
Kombinovaná kapitálová rezerva – součet bezpečnostní kapitálové rezervy (CCoB), proticyklické kapitálové rezervy (CCyB), kapitálové rezervy ke krytí systémového rizika (KSR) a kapitálové rezervy pro jiné systémově významné instituce.
Ukazatel LTV (loan-to-value) – poměr mezi výší hypotečního úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. ČNB doporučuje, aby tento ukazatel nepřesáhl u nových úvěrů 90% hranici u více než 5 % objemu nových úvěrů. Banky poskytující úvěry by měly brát toto doporučení ČNB v potaz.
Ukazatel DTI (debt-to-income) – poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB v současnosti nestanovuje horní hranici tohoto ukazatele, při níž by úvěr neměl být poskytnut. Zároveň však ČNB dlouhodobě upozorňuje na to, že riziko nesplacení úvěru hrozí ve zvýšené míře už v případě, kdy celkové zadlužení žadatele o úvěr převýší osminásobek jeho čistého ročního příjmu.
Ukazatel DSTI (debt-service-to-income) – výše měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele – poměr mezi celkovou výší všech měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem žadatele o úvěr. ČNB doporučuje, aby tento ukazatel nepřesáhl hodnotu 50 % u více než 5 % objemu nových úvěrů. Banky poskytující úvěry by měly brát toto doporučení České národní banky v potaz.
Péče o finanční stabilitu je definována v zákoně č. 6/1993 Sb., o České národní bance, jako jeden z jejích klíčových cílů. Ten uvádí, že ČNB rozpoznává, sleduje a posuzuje rizika ohrožení stability finančního systému a v zájmu předcházení vzniku nebo snižování těchto rizik přispívá prostřednictvím svých pravomocí k odolnosti finančního systému a udržení finanční stability a vytváří tak makroobezřetnostní politiku.
ČNB usiluje o zákonnou pravomoc stanovovat horní hranice ukazatelů LTV, DTI a DSTI. Novelu zákona o ČNB právě projednává Poslanecká sněmovna. Právní závaznost dodržování limitů ukazatelů je zásadní pro zajištění rovných podmínek na trhu a zabránění nekalé konkurenci I v budoucnu, pokud by do tohoto tržního segmentu vstoupili noví (obzvláště nebankovní a zahraniční) hráči, u nichž by vynucování pravidel stanovených Doporučením nebylo stejně účinné jako u bank.
Zdroj: Česká národní banka
Petr Olašin 18 června, 2020
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, hypotéky, nemovitosti
I když byly 1.4. ze strany ČNB sníženy limity úvěrových ukazatelů pro poskytování hypoték a banky mají možnost v těchto dobách přijmout i klienta, kterého dříve úvěrovat nemohly (viz. článek ZDE), v praxi je to někdy přesně naopak. Důvodem je zajištění stability a ochrany současného hypotečního portfolia. Pojďme se podívat, které ze 4 zvýhodnění klientům patrně nepomohou:
I když ČNB ve 2. polovině března 2020 snížila 2x úrokové sazby, které mají zpravidla vliv na výši úroků spotřebitelských úvěrů a hypoték, banky na toto opatření nereflektovaly a nadále drží úrokové sazby, které byly nastaveny dříve. Důvodem je, že se snaží si vytvořit finanční polštář na období, které lze v tuto chvíli těžko odhadnout i kompenzovat minulé období, kdy byly poskytovány úvěry na bydlení s minimální marží, kvůli poklesu hypoték (právě kvůli omezením ČNB – viz. článek „Další brzda hypoték„).
Tady máme informaci, že banky využijí povolení poskytovat úvěry až do 90% odhadní ceny nemovitosti a může to tak pomoci klientům, kteří nemají dostatek vlastních úspor.U refinancování nadále platí mírnější proces schvalování.
Zvýšení DSTI – poměr mezi měsíční splátkou všech splácených úvěrů a měsíčním čistým příjmem ze 45% na 50%
I když ČNB zvýšila možné zadlužení až na 50% z celkového čistého příjmu, některé banky naopak v rámci vlastní stability tento ukazatel snížily na 40%. Jestliže tak splátka hypotéky mohla u klienta s 20.000 Kč čistého dosahovat 10.000 Kč měsíčně, reálně tak některé banky budou poskytovat max. splátku ve výši 8.000 Kč a klient bude muset prodloužit splatnost, aby na úvěr vůbec dosáhl.
Šlo o poměr čistého příjmu k výši dluhu, kdy maximální dluh nesměl přesáhnout 9násobek ročního příjmu. Zde je pravděpodobné, že nebude ze strany bank omezováno, neboť hlídání poměru příjmu a splátek je dostatečným ukazatelem schopnosti splácet.
Máte-li zájem o další informace, chcete vypočítat výši splátky hypotéky, neváhejte nás kontaktovat. Jsme připraveni Vám pomoci, spojit se s Vámi telefonicky, e-mailem, videokonferenčně a řešit Vaše potřeby i v této době na dálku.
Čtěte také:
Proč refinancovat hypotéku k jiné bance, i když získáme stejný úrok?
Bez peněz pro hypotéku do banky nelez
Spotřebitelské úvěry – neplaťte více než musíte
Spojili jsme výhody srovnávače a osobního přístupu
Autor: Petr Olašin
Petr Olašin 7 dubna, 2020
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, hypotéky, půjčky, refinancování
V posledních 2 týdnech ČNB přijala 4 zásadní kroky, které pomohou vyššímu počtů klientů získat hypotéku za výhodnějších podmínek:
Pro budoucí klienty bank a stavebních spořitelen to znamená, že díky těmto změnám dosáhnou jednodušeji na spotřebitelské úvěry na bydlení s nižšími vlastním zdroji (úsporami) a za výhodnějších podmínek, tzn. nižší úroková sazba a nižší měsíční splátka. Z hypotéky lze část peněz získat i neúčelově, zpravidla 20%. Máte-li v plánu např. nákup auta, nebo splácíte jiný spotřebitelský úvěr, lze vše vyřešit jednou výhodnější sazbou.
Máte-li zájem o další informace, chcete vypočítat výši splátky hypotéky, neváhejte nás kontaktovat. Jsme připraveni Vám pomoci, spojit se s Vámi telefonicky, e-mailem, videokonferenčně a řešit Vaše potřeby i v této době na dálku.
Čtěte také:
Autor: Petr Olašin
Petr Olašin 2 dubna, 2020
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, hypotéky, nemovitosti, půjčky, refinancování, stavební spoření
Bankovní rada České národní banky 28.11.2019 projednala podzimní zprávu Rizika pro finanční stabilitu a jejich indikátory, která hodnotí zdraví domácího finančního sektoru a rizika pro udržení jeho stability podle údajů z první poloviny roku 2019. Pro zachování finanční stability v České republice i do budoucna používá ČNB nástroje tzv. makroobezřetnostní politiky, včetně limitů ukazatelů pro poskytování hypotečních úvěrů a proticyklické kapitálové rezervy bank.
Na základě zprávy bankovní rada rozhodla, že v tuto chvíli nepovažuje za nutné měnit současné doporučené hodnoty limitů ukazatelů LTV, DTI a DSTI pro poskytování hypotečních úvěrů. Většina bank v prvním pololetí 2019 postupovala v případě limitu LTV i nadále v souladu s platným Doporučením k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí. Rostl však podíl úvěrů s ukazatelem LTV (vyjadřuje, jak velká část hodnoty nemovitosti je nakupována na úvěr) ve výši 80–90 % a čerpaly se také úvěry nad hranicí limitu LTV 90 %, které by podle doporučení neměly být poskytovány. Úvěry s LTV nad 80 % v červnu 2019 celkově tvořily více než povolených 15 %, což znamená, že někteří poskytovatelé tento limit nedodrželi. ČNB zatím nepokládá za nezbytně nutné přikročit ke zpřísnění limitů pro LTV. Další pokračování zvyšování nadhodnocení cen bydlení by si však mohlo vyžádat jejich přehodnocení.
Naopak příjmové limity DTI (dluh vyjádřený násobkem čistého ročního příjmu) a DSTI (vyjadřuje, jak velkou část čistého měsíčního příjmu dlužník vynakládá na splátku dluhu), platné od 1. října 2018, byly plněny v souladu s doporučením ČNB. Za pozitivní ČNB považuje také skutečnost, že bylo omezeno poskytování úvěrů s překročenými limity současně u všech třech sledovaných úvěrových ukazatelů (LTV, DTI i DSTI).
Podíl úvěrů ke koupi rezidenční nemovitosti pro další pronájem, u nichž klienti uvádí příjem z pronájmu jako součást deklarovaných příjmů, zůstává velmi nízký (kolem 5 %). Z nově získávaných informací však vyplývá, že téměř třetina objemu nově poskytnutých hypoték směřuje ke klientům, kteří již jednu hypotéku či více mají. Je pravděpodobné, že jejich charakter je převážně investiční. Poskytovatelé by proto měli samostatně sledovat také úvěry ke koupi další rezidenční nemovitosti poskytované klientům, kteří již mají v době žádosti jeden či více hypotečních úvěrů a u nichž nejsou příjmy z pronájmu zahrnuty do čistých příjmů pro posouzení ukazatelů DTI a DSTI. Měli by zároveň s použitím všech dostupných informací hodnotit účel sjednání těchto úvěrů a přistupovat vysoce obezřetně k těm, u nichž účelem zjevně není vlastní bydlení.
Platné Doporučení ČNB uvádí, že u úvěrů ke koupi rezidenční nemovitosti k dalšímu pronájmu s vyšší rizikovostí by poskytovatelé měli uplatňovat limit ukazatele LTV ve výši 60 %. Bankovní rada dnes specifikovala podmínky pro stanovení vyšší rizikovosti, za kterých bude limit LTV na úvěr ke koupi rezidenční nemovitosti k dalšímu pronájmu ve výši 60 % aplikován. Bude tomu tak v případě, že žadatel o úvěr neplní doporučované limity u jednoho nebo dokonce u obou příjmových ukazatelů, tj. pokud hodnota DTI převýší 9 nebo DSTI 45 %.
Zpráva Rizika pro finanční stabilitu a jejich indikátory hodnotí také vývoj trhu nemovitostí. Dostupnost bydlení se vlivem růstu cen rezidenčních nemovitostí dále zhoršila. Ceny nemovitostí jsou o 35 % vyšší, než byly v roce 2008 před světovou finanční krizí. Podle odhadů ČNB se nadhodnocení cen nemovitostí v polovině letošního roku pohybovalo v rozmezí 15–20 %, tedy více než bylo odhadováno na konci roku 2018 (kolem 15 %). Hlavní příčinou byla nedostatečná nabídka bytů a rodinných domů ve velkých městech. Růst cen nemovitostí rovněž podporuje nízká úroveň úrokových sazeb z hypotečních úvěrů, která se po loňském růstu začala letos opět významně snižovat. Dělo se tak v důsledku vysoce uvolněných měnových politik zahraničních centrálních bank. ČNB však s ohledem na vývoj nabídkových cen předpokládá, že dynamika růstu cen rezidenčních nemovitostí bude v nejbližších čtvrtletích spíše slábnout.
Bankovní rada současně rozhodla o zachování sazby proticyklické kapitálové rezervy (CCyB) na úrovni 2 % pro období po 1. lednu 2021. Dvouprocentní sazba bude platná od 1. 7. 2020; v 1. polovině roku 2020 budou banky uplatňovat sazbu ve výši 1,75 %. S ohledem na vyhodnocení pozice domácí ekonomiky ve finančním cyklu lze pro nejbližší období předpokládat stabilitu sazby této rezervy. V případě opětovného zrychlení růstu půjček například vlivem snižování úrokových sazeb z hypotečních úvěrů, obnovení posunu ve finančním cyklu směrem výše nebo růstu zranitelnosti bankovního sektoru je ČNB připravena sazbu dále zvýšit. Pokud by naopak došlo k náhlému obratu ve finančním cyklu, může ČNB sazbu snížit či rezervu úplně rozpustit.
Domácí bankovní sektor se nadále vyvíjí příznivě. Banky zůstávají odolné vůči případným nepříznivým šokům a investiční a penzijní fondy pokračovaly v dynamickém růstu. Vrchol finančního cyklu, poblíž něhož se domácí ekonomika pohybuje, se projevuje nízkou mírou úvěrových selhání. V bilancích bank však zůstávají úvěrová rizika naakumulovaná z minulých let, která se mohou negativně projevit v době případného poklesu ekonomiky, zvýšení nezaměstnanosti a zhoršené schopnosti domácností splácet dluhy.
Zdroj: Česká národní banka
Čtěte také:
Petr Olašin 30 listopadu, 2019
Posted In: Hypotéky / Úvěry
Štítky: bydlení, hypotéky, nemovitosti, půjčky, úvěry
Zavolejte nám:
732 422 200